Ev alımında yasal işlemler nelerdir?

28 Ağustos 2015 Cuma 11:12

Ev alırken pazarlık ve ödemenin nasıl yapılacağı konusunda anlaşmaya varmakla ev alımı için yasal süreçleri de başlatmış olursunuz. Hesapkurdu'nun haberine göre; ev alım süreciniz sorunsuz olarak tamamlansa bile yasalara tam olarak uyulmadan yapılan işlemlerden dolayı ilerleyen zamanlarda çeşitli cezalar ile karşı karşıya kalabilirsiniz. Bu ve benzeri durumlarla karşılaşmamak için ev alım sürecinde hangi işlemlerin yapıldığı ve nelere dikkat edilmesi gerektiği ise şöyle;

1- Belediyede yapılacak olan işlemler
Evi satın alma sürecinde yapılacak olan ilk işlem, konutun bağlı bulunduğu belediyeden rayiç bedelin belirlenmesidir. Rayiç bedel, belediyenin belirlediği mahallenin m² bazında en alt limitten yüksek olması şartı ile evin satın alma bedelini, belediyeye bildirdiğiniz ve belediyenin de resmileştirdiği bedeldir. Yapılması basit bir işlem olmakla birlikte, bedelin doğru olarak beyan edilmemesi durumunda ağır ceza ve vergi yüküne maruz kalınabilen bir sürecinde aynı zamanda başlangıcıdır.

Düşük gösterilen rayiç bedellere tapu harcı cezası
Tapu alım ve satım işlemlerinde alıcı ve satıcı ayrı ayrı %2 tapu harcı ödüyor. Tapu harçları belediyede belirlemiş olduğunuz rayiç bedelin %2 alınarak hesaplanıyor. Yani, rayiç bedeli düşük göstermeniz daha az tapu harcı ödeyeceğiniz anlamına da geliyor. Bundan dolayı geçmiş yıllarda daha az tapu harcı ödemek isteyenler rayiç bedellerini düşük gösterdi. Bu duruma müdahale eden Gelir İdaresi Başkanlığı ’da bankalardan çekilen kredi tutarlarını isteyerek, beyan edilen rayiç bedelleri ile kıyasladı. Çektiği kredi tutarı, beyan ettiği rayiç bedelinden daha yüksek olanlara aradaki farkın cezası yasal faiz ve yanıltıcı beyandan dolayı ek cezalar ile birlikte gelmeye başladı. Bundan sonraki süreçlerde Gelir İdaresi’nin düşük rayiç bedelleri tespit etmek için farklı yöntemler izleyerek ceza kesmesi de şaşırtmamalı.

Düşük gösterilen rayiç bedeller yüzünden fazla vergi ödenmesi
Rayiç bedel ile ilgili bir diğer konuda evinizi alım tarihinden 5 yıl geçmeden (Yıl sınırlamasının yakın bir tarihte kalması bekleniyor.) satmanız durumunda ödenecek olan, Gayrimenkul Değer Artış Kazancı Vergisidir. Son birkaç yıldır(cezalar gelmeye başladıktan sonra) rayiç bedelin önemi daha iyi anlaşılmış ve bundan dolayı bilinçli kişiler yeni konut alımlarında gerçek alım bedellerini beyan etmeye başladı. Bu durumun sonucu olarak, geçtiğimiz yıllarda rayiç bedelini alım bedelinden düşük bildirmiş ve evini alım tarihinin üzerinden 5 yıl geçmeden satanlar, aradaki alım-satım farkından dolayı çok fazla kar elde etmiş gibi gözüktü. Bu yüksek kardan dolayı da tahakkuk eden vergi tutarları da katlandı. Örneğin, 2012 yılında 200.000 TL’ye evini almış bir kişinin, 100.000 TL rayiç bedel belirttiğini varsayalım. Evini de 2015 yılında, 250.000 TL’ye satıyor ve rayiç bedelde 250.000 TL üzerinden beyan ediliyor.

Bu durumda aradaki kar, yasal olarak 150.000 TL olduğu için satıcıya 40.000 TL’ye yakın bir vergi ödemesi tahakkuk ediyor. Ev alımı sırasında gerçek bedeli belirtmiş olsaydı, arada 50.000 TL bir kar gözükecek ve sadece 7.000 TL’ye yakın bir veri ödemesi tahakkuk edecekti. Ödediği tapu harcına ek olarak 4.000 TL (100.000 TL*%2) daha ödemek istememesinden dolayı, fazladan 33.000 TL (40.000 TL-7.000 TL) bir değer artış vergisi ödemesi yapmış oldu.

Sonuç olarak, ev alımı yapacak olan kişiler kesinlikle evi hangi tutar üzerinden alıyorsa, rayiç bedeli o tutar üzerinden göstermelidir. Bu işlemleri sıkı takip edilerek sizin adınıza emlakçı veya ev sahibinin bu bedeli düşük belirlemesine izin vermeyin. Son olarak eğer rayiç bedelinizi düşük olarak beyan ettiyseniz, pişmanlık dilekçesi ile aradaki tapu harcı farkını ödeyerek yükseltebiliyorsunuz.

2- Tapuda yapılacak olan işlemler
Rayiç bedelinizi belirledikten sonra alıcı ve satıcı ayrı ayrı %2 tapu harcını tapunun anlaşmalı olduğu bankaya tapu döner sermaye bedeli ile birlikte yatırıyor. Harçlar yatırıldıktan sonra gerekli evraklar ile tapuya başvuruda bulunuyorsunuz.

Gerekli evraklar

- Kimlik aslı ve fotokopisi,
- Resim, (Satıcı 1, Alıcı 2 resim)
- Tapu aslı ve fotokopisi,
- Evin borcu yoktur yazısı, (Rayiç bedel alınırken belediyeden alınacak)
- Kredi kullanılacaksa bankanın ipotek evrakları,

Tapuya evrakların tesliminden sonra bulunduğunuz bölgenin yoğunluğuna göre değişmekle birlikte aynı gün içerisinde satış işlemini yapılabilir, ya da randevu ile ortalama 2 gün içerisinde işleminiz tamamlayabilirsiniz.

Öte yandan evin yasal olarak birden fazla sahibi varsa, tapuda bizzat bulunmaları yada vekalet vermeleri gereklidir. Yoksa satıcı sadece kendi üzerine düşen payını satabilir.