Eva Gayrimenkul'den Bursa gayrimenkul piyasası değerlendirmesi!

15 Aralık 2016 Perşembe 16:27

Bursa’da yer alan nitelikli konut projelerinin daha çok kentin batı kısmında yer aldığını ve gelişmenin bu yönde devam ettiğini, konut tipi itibariyle site tarzı yapılaşmaların yer aldığı bölgeler ile rezidans tipi projelerin yer aldığı merkezi bölgelerin ayrıştığını görüyoruz. Rezidans tarzı konutların merkez olarak nitelendirilen Osmangazi ilçesi ile özellikle son yıllarda Nilüfer ilçesinde yoğunlaştığını söyleyebiliriz, Nilüfer ilçesine bağlı Balat bölgesinde daha çok villa tarzı yapılaşmalar öne çıkıyor. Nilüfer ilçesinin Balat bölgesinde gayrimenkul projelerinin hız kazanacağını, İzmir ve Mudanya yolu arasında değerlenmenin devam edeceğini düşünüyoruz.

Özlüce bölgesinde ise site tarzında inşa edilmiş konut yapılaşmaları yoğunlaşmakta. Son yıllarda site tarzı yapılaşmaların kentsel dönüşümün etkisiyle Yıldırım ilçesine bağlı Millet Mahallesi’nde de yoğunlaşacağını görüyoruz. Önümüzdeki dönemde Yıldırım ilçesi sınırlarında yer alan Mevlana ve Ulus mahallelerinin de kentsel dönüşüm projesi kapsamında karma projeler geliştirilerek dönüştürülmesi planlanıyor.

Kentin öne çıkan bölgelerinde 3 yıl önceki ortalama m2 fiyatları ve günümüzdeki ortalama m2 fiyatları.
Bursa'daki markalı konutların KDV’den arındırılmış birim metrekare fiyatlarının 2013 yılında 1.200-4.000 TL civarında iken, bugün projenin konumu, konsepti, karma kullanım olup olmaması gibi faktörlere bağlı olarak KDV hariç 1.500- 6.000 TL/m2 gibi geniş bir aralıkta oldukları görülüyor. Bölgede proje geliştirirken hedef kitle analiz edilmeli ve beklentilerin mutlaka göz önünde tutulması gerektiğini düşünüyoruz, yerel ihtiyaçlara cevap veren, planlı, sosyal aktiviteleri olan, çevre düzenlemesi yapılmış, güvenli ve konforlu bir yaşam sunan, otopark sorunu olmayan ve konsept olarak yenilikçi konut tiplerinin talep göreceğini düşünüyoruz.

Son yılarda Bursa’da yatırımcılar en çok Nilüfer ilçesini tercih ediyorlar, bölgenin hem yatırım amaçlı hem de oturum amaçlı konut yatırımları yanı sıra ofis ve iş merkezleri içinde tercih gördüğünü söyleyebiliriz.

Kentte daha önce yapılan markalı konut yatırımlarına birkaç örnek verebilir misiniz? Kentte şu anda devam eden/planlanan markalı konut, ofis, AVM yatırımları hangileri?
Nilüfer Odunluk’ta Zeno Center, Harmony Towers, Origami, Crown Plaza, Suryapı Marka ve Sheraton bulunmaktadır. Özellikle Harmony Towers ve Zeno Center bölgedeki ofis talebini karşılamış olup, benzer yatırımların bölgede oluşmasına olanak tanımıştır. Bölgenin karayolu aracılığı ile deniz ulaşımına yakınlığı, kendi içerisinde yer alan hava yolu ulaşımı (Helitaksi) ve Bursa İli özelinde prestij kazanan bölge olması gerekçeleri ile tercih edilebilirliğini arttırmıştır.

Lefkoşe Caddesi çevresi Bursa’nın finans merkezi bakımından ofis yoğunluğunun en fazla olduğu bölgesidir. Bölgede çok sayıda home-office projesi yer almaktadır.

Lefkoşe Caddesi çevresindeki asansörlü, güvenlikli ve otoparklı ofislerin istenen satış fiyatlarının konum, manzara yaş ve malzeme kalitesine bağlı olarak 4.000 – 7.000 TL/m² seviyelerinde olduğu gözlenmiştir.

Lefkoşe Caddesi çevresinde çok sayıda markalı konut projesi bulunmaktadır. Bölgedeki projelerdeki konutların tipolojik dağılımına baktığımızda genelde 3+1 ve 1+1 konutların tercih edildiği görülmektedir.

Bölgede yer alan projelere bakıldığında İzmir Yolu’na yakın konumda home – ofis amaçlı kullanılabilecek, küçük alanlı dairelerin, güney yönünde Uludağ’a yamaçlanan kısmında büyük kullanımlı dairelerin daha çok talep edildiği tespit edilmiştir.

Bölgenin belli başlı dikkat çeken projeleri olarak Suryapı Marka, Prestij Park Evleri, 15300 Misia, Harmony Tower ve Butik 16 sayılabilir.
Bölgede son yıllarda konut segmentinde Arap yatırımcıların ilgisinin artışta bulunduğu gözlenmiştir.

Lefkoşe Caddesi çevresindeki projelerdeki fiyatlar değişkenlik göstermekte olup, en çok birim metrekare satış fiyatları Prestij Park Evlerinde ve inşaatı devam eden Bursa Marka projesinde olduğu gözlemlenmiş olup takribi 4.000-6.000 TL/m² civarında değişmektedir. Bölge genelinde konut m2 birim fiyatlarının ortalama 2.500 – 3.000 TL/m2 civarında olduğu düşünülmektedir.

Bölgenin deniz ve hava ulaşımına yakınlığı ayrıca Tüyap ve Buttim gibi İş ve Fuar Merkezi gibi yerlere ulaşılabilirliği özellikle son yıllarda otel yatırımcılarını cezbetmiştir.

Bölgede mevcutta Gold Majesty, Crown Plaza ve Sheraton Bursa otelleri bulunmaktadır. 3 otel toplamda 450 – 500 oda kapasiteli olup, otellerin oda fiyatları 350 – 500 TL aralığında, doluluklar ise ortalama % 60 – 70 aralığındadır.

AVM sektörüne bakacak olursak; Mevcutta 16 adet AVM bulunan bölgede takribi kiralanabilir toplam 616 bin m2’dir. Ayrıca 2018 sonuna kadar açılması planlanan 2 adet AVM daha olup takribi 105 bin m2 daha kiralanabilir alan eklenmesi planlanmaktadır.

Şeyma Şehirli / Eva Gayrimenkul Değerleme