Konut sektöründe büyük projeler yerine butik projeler gelişiyor!

27 Mart 2017 Pazartesi 16:24

inşaat sektöründe son 15 yılda yapdan atılında milyonlarca konut üretildi. Ancak üretilen konutların yaklaşık 2,5 milyonu stokta kaldı. Stokları eritmek üzere kampanyalar yapılırken, konut üreticileri artık fazla risk almak istemiyor. Bu nedenle de büyük projeler yerine butik projelere yöneliş var. Mesa'dan Ant Yapı'ya kadar pek çok marka butik projeler geliştirmeye odaklanmış durumda.

Türkiye'de şehirleşme çalışmaları kapsamında her yıl binlerce konut üretiliyor. Birçok farklı sektörden yeni yatırımcılar da inşaat sektörüne girerek konut ve karma proje üretmeye başladı. Bu süreçte İstanbul'da en ucuz metrekare satış fiyatı 2 bin 750 TL'ye ulaştı. Konut fiyatlarının tüketicinin alım gücünün üzerine çıkmasıyla birlikte 240 ay vadeli, 60 ay sıfır faizli kampanyalar düzenlenmeye başladı. Ancak bu kampanyalar da ona ve alt gelir grubunun alım gücüne hitap edemiyor. Alım gücünün giderek azalmasıyla da sanş sorunu gündeme geliyor.

Sektörde artan rekabet, arsa bulma sorunu ve çürük yapılanın dönüşümüne ihtiyaç duyulması gibi nedenler yüzünden son dönemde butik projelere yönelim başladı. Bir dönem bin ve üzeri konuttan oluşan projeler modayken, günümüzde daha küçük çaplı projelere yönelme söz konusu. Mesa'dan Ant Yapı'ya, Ege Yapı'dan Nurol GYO'ya kadar markalı konut üreticileri önümüzdeki dönemde büyük çaplı projeler üretmek yerine 400 konutu aşmayan projeler geliştirme yolunu izleyecek.

Butik proje üretmek için 3 neden
1 Konut fiyatlarının çok yükselmesi nedeniyle satışların zorlaşması.
2 Özellikle istanbul'da büyük çaplı proje üretmek için yeterince geniş arsa stokunun bulunmayışı.
3 Kentsel dönüşüm projelerinde geniş arsa toplamanın zor olması.

ARSA BÜYÜK SORUN
TSKB Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Makbule Yönel Maya, sektörde artan rekabetin ve arsa bulma sorununun şirketleri daha küçük çaplı projeler üretmeye yönlendirdiğini söylüyor. Günümüzde artan fiyatların yatırımcıyı zorlar hale geldiğine dikkat çeken Maya, "Yatırımcılar artık içinde kayboldukları büyük projelerden sıkılmış durumda. İnsanlar için ilgi çekici, ek tatlandıncılar içeren projeler üretilmesi başarıyı getiriyor" diyor.

Konut Üreticileri Derneği (KONUTDER) Başkanı Ömer Faruk Çelik, kimi üreticilerin zaman zaman büyük çaplı projeler üretmek yerine daha küçük çaplı projelere yönelebileceğini söylüyor. İstanbul'da arsa bulma sorununun bu eğilimin en önemli nedenlerinden biri olduğuna işaret eden Çelik, "Kayaşehir, Kurtköy gibi arsa stoku bulunan bölgelerde büyük çaplı projeler üretenler de olacaktır. Kimi markalar da bir dönem büyük projelerle hızlı hareket edip bir dönem de yavaşlamayı tercih edebilirler" diyor.

İŞLER ZORLAŞTI
Büyük çaplı proje üretip satmanın geçtiğimiz yıllara göre giderek zorlaştığına dikkat çeken Mesa Yönetim Kurulu Başkanı Erhan Boysanoğlu, önümüzdeki dönemde 400 konutu aşmayan daha butik projelere yöneleceklerini söylüyor. Kartal ve Kadıköy aksında deniz gören alanlarda yeni projeler üretmek üzere çalışmalar yürüttüklerini belirten Boysanoğlu, "İstanbul'da boş arsa bulmak artık çok zorlaştı. Bu nedenle önümüzdeki dönemde ister istemez butik projelere yönelim gözlenecek" diye konuşuyor.

Önümüzdeki dönemde butik projeler üretmeyi planlayan şirketlerden biri olan Mint'in yönetim kurulu başkanı Sefer Aluoğlu, Büyükdere Caddesi ile Haliç Cendere aksında kalan metro ve metrobüs hatlarına yakın bölgelerde yılda ortalama 750 konut üretimi gerçekleştirmeyi hedeflediklerini söylüyor. Az sayıda konut üretmenin satış risklerini de azalttığına dikkat çeken Altıoğlu, "Kent merkezinde ulaşımı kolay bölgelerde üretilen konutlar daha hızlı satılıyor. Önümüzdeki 15 yıl içinde 11 bin konutu dönüştürerek 2 milyar dolarlık iş hacmi oluşturmayı hedefliyoruz" diyor.

GELİŞEN AKSLAR
Butik proje üretmek isteyen şirketlerin daha çok ulaşımı gelişen bölgelere ya da kent merkezinde kentsel dönüşüme yöneldikleri görülüyor. Çünkü bu bölgelerde yapılan projelerin satışı ve kiralaması da kolay oluyor.

Ant Yapı Yönetim Kurulu Başkan Yardımcısı Mehmet Okay, Üçüncü Havalimanı ve Üçüncü Köprü'nün etkisiyle öne çıkan Göktürk-Kemerburgaz bölgesinde yer arayışında olduklarını belirtiyor. Okay, "Göktürk-Kemerburgaz, İstanbul'un yıldızı parlayan bölgelerinden biri. Önümüzdeki dönemde daha da değerlenecek. Biz de burada bir proje geliştirmeyi istiyoruz" diyor.

Özak GYO Genel Müdürü Fatih Keresteci ise Göktürk'te yer alan 17 dönümlük arazilerinde 150 üniteli bir konut projesi geliştirmeyi planladıklarını söylüyor. Eyüp Belediyesi'ne bağlı olan bölgede 2B arazilerinin imara açıldığına işaret eden Keresteci, "Bölgedeki 2B arazilerinin 2018 başı gibi imara açılması bekleniyor. Bu çalışmaların tamamlanmasıyla birlikte biz de projemize başlayacağız" diye konuşuyor.

DÖNÜŞÜM YAPACAKLAR
İstanbul'da kent merkezinde kalan arsalar ve son fabrika binaları birbiri ardına konut, rezidans, otel ya da karma projelere dönüştürüldü. Bundan sonraki süreçte kent merkezinde dönüşümle yol alınması hedefleniyor. Bu süreçte şimdiye kadar Etiler, Nişantaşı, Bağdat Caddesi gibi semtler öne çıkarken, önümüzdeki dönemde ise Üsküdar, Ümraniye, Beykoz ve Gaziosmanpaşa semtlerinde dönüşümün hız kazanması bekleniyor.

Öreğin Nef'in Okmeydanı başta olmak üzere birçok semtte dönüşüm projeleri konusunda hazırlığı bulunuyor. Nef İcra Kurulu Başkanı Erden Timur, Üsküdar, Ümraniye. Beykoz ve Gaziosmanpaşa gibi semtlerde kurdukları kentsel dönüşüm ofisleriyle çalışmalar yürüttüklerini belirtiyor. Timur, "Bize dönüşüm yapmamız için gelen birçok malik var. Önümüzdeki dönemde yeni kentsel dönüşüm projelerine imza atabiliriz" diyor.