Profesyonel apartman yöneticiliği gayrimenkulde kazanç kapısı oldu!

04 Ağustos 2016 Perşembe 11:30

Apartman asansörüne gereğinden fazla anlam yükleyip, 'evladım gençsiniz yürüyerek çıkın', 'Yerler yıkandı yürümeyin, hatta konuşmayın' diyen yöneticilerin yerini, profesyonel ekipler alıyor. Eski komşuluklar üzerine dikilen binalar göğe yükseldikçe, yeni kazanç şekilleri de doğuyor. Son zamanlarda, mahalle kültürü konseptli konutlarını, milyon dolara satan inşaat sektörü bunu kanıtlıyor sanki. Profesyonel apartman yöneticiliği son dönemin en hareketli iş alanlarından birisi. Önceki yıllarda, 5 katlı binalarda, eş-dost, hatır-gönül hesabıyla yürütülen yöneticilik için kurulan büyük şirketler ve uzmanlaşmış personeller söz konusu. Yasal dayanağını Kat Mülkiyeti Kanunu'ndan alan (KMK) bu iş kolunda, belli bir ücret karşılığında profesyonel yöneticilik hizmeti veriliyor. Konut sayısı 20 milyonu aşan ülkemizde, eski usul yöneticilik şekli sürse de, 300-1000 haneli sitelerde 10 bin liraya kadar verilen profesyonel danışmanlık söz konusu.

Yöneticilik hizmeti sitelerin semti, hane sayısı ve hizmetin şeklinde göre 500 liradan başlıyor ve 20 bin liraya kadar ulaşıyor. Piyasada milyon dolarlık projelerin, ultra lüks lansmanı ile satılan sitelerin aidatları dudak uçuklatıyor Yöneticilik hizmeti sitelerin semti, hane sayısı ve hizmetin şeklinde göre 500 liradan başlıyor ve 20 bin liraya kadar ulaşıyor. Piyasada milyon dolarlık projelerin, ultra lüks lansmanı ile satılan sitelerin ücretinin 50 bin liraları bulduğu da söyleniyor. Özellikle, ödenmeyen aidatlardan kurtulmak ve zaman tasarrufu sağlamak isteyenlerin kurumsal işletmelere yönelmesi artık alışıldık bir duruma dönüşmüş durumda.

DEV ŞİRKETLER PEŞİNDE
Yöneticilik piyasasında, yüzlerce şirket kurulmuş ve aylık 850 lira ücreti olan kursları bile var. Sertifikanızı alınca kendi şirketinizi açabilir ya da ilgili sektörde iş bulabilirsiniz. Sadece internet üzerinden yüzlerce yöneticilik firmasına ulaşabilirsiniz. Çoğunun kayıtdışı olduğunu bahsetmeye gerek yok. Dev inşaat şirketleri bile, sitelerindeki yöneticilik işini bırakmıyor. Lüks sitelerdeki aidatlar, ev kirası ile yarışmaya başladığını da söylemekte fayda var. Öte yandan, Avrupa ve ABD gibi yerlerde, profesyonel yöneticilik hizmeti, gayrimenkul piyasası içinde 500 milyon dolardan fazla bir gelire sahip durumda. Avrupa ülkelerindeki örnekleri incelediğimizde, mevcut nüfus sayısında artış olmadığını görüyoruz. Şehirlerde genel olarak altyapı yatırımları da yıllar öncesinde tamamlanmış. Bu nedenle yeni konut üretimi çok az sayıda. Üretilen konutlar ise, daha az katlı ve müstakil yapılar şeklinde. İnsanlar şehir merkezlerine toplu ulaşım ile uzak bir noktadan bile pratik bir şekilde erişebiliyor. Bu nedenle onlardaki durum biraz daha plaza yöneticiliği tadında diyebiliriz.

Altın Emlak Yönetim Kurulu Üyesi Mustafa Hakan Özelmacıklı, Türkiye'de hızla gelişen gayrimenkul yatırımları ve büyük sitelerin yeni bir sektörü ortaya çıkardığını söylüyor. Özelmacıklı, "Binlerce insanın bir arada yaşadığı sitelerde, bu konuda yetişmiş profesyonellere ihtiyaç gün geçtikçe artıyor. Bu da yeni kariyer fırsatları doğuruyor. Eskiden gönüllülük esasıyla yürütülen bu işin, profesyonel ellere bırakılması bir mecburiyet halini aldı" diyor. Bu amaçla Milli Eğitim Bakanlığı onaylı sertifika programı başlattıklarını belirtiyor. Mustafa Hakan Özelmacıklı, profesyonel apartman yöneticiliğinin bugünkü durumunu özetliyor: "Uluslararası piyasada, bu yapıların çeşitli gayrimenkul yatırım şirketleri veya kamu (belediye - devlet) tarafından yapılmış yapılar olduğunu görüyoruz. Yaptığımız araştırmalarda belediye veya şirketlerin yaptığı bu binalarda bizdeki gibi atanmış yöneticiler var. Hatta ülkemizdeki yöneticiler, dairelerin kiraya verilmesi, tamirat ve bakım gibi işleri de üstleniyor. Daha çok uygulamalar tesis yönetimi şekli ile yapılan uygulamalar. Yurtdışındaki örnekler ve birikim, Türkiye'deki benzerlerinin çok gerisinde. Türkiye'de ek olarak güvenlik, peyzaj, havuz bakımı ek hizmetleri veriliyor. Avrupa da bu hizmet ve altyapılar kamu idareleri tarafından sağlanıyor. Birçok binada güvenlik görevlileri gibi istihdamlar da söz konusu değil. Yani ülkemizde de, profesyonel apartman/ site yönetim anlayışı hızlı ve başarılı bir şekilde yaygınlaşıyor."

MEGA SİTELERDEN YOĞUN TALEP VAR
Tesis Hizmetleri (BTH) Firması Marmara Bölge Sorumlusu Cemil Yıldırım, 5 senedir faaliyette oldukları sektörün hızla geliştiğini ve 5 katlı binadan da 300 daireli sitelerden de talep geldiği bilgisini paylaşıyor. Yıldırım, ülkemizde konut sektörünün hızla büyümesi ve komşuluk ilişkilerinin bina yönetimi sırasında zedelenmesi nedeniyle vatandaşların bu hizmete daha fazla yöneldiğini söylüyor. Mesleğin göründüğü kadar kolay olmadığını söyleyen Yıldırım, "Çok zor bir iş. 10 daire varsa bir o kadar farklı insan karakteri ve istek var. Birinin beğendiğini diğeri istemeyebilir. Aidat sorunlarından, gelir-gider süreçlerindeki itirazlara kadar onlarca konu vardır. Ayrıca, yönetici olmak isteyen kişilerin sektörde deneyimli, tedarikçileri tanıması, insan ilişkilerinin iyi olması gerekli" cevabını veriyor.

Tek bina için 4 bin lira gelir
Sektörde talebe bağlı olarak firmaların sayısının arttığını anlatan Özelmacıklı, sistemin detaylarını paylaşıyor: "İlgili firmalar, sitelere yönetim için fiyat teklifi veriyor. Yasaya göre, yöneticilerin bireysel olarak harcama yetkisi yok. Yöneticiler, denetçiler tarafından takıp ediliyor. Yöneticiye ödenecek ücret; hane sayısı, bina toplam alanı ve hizmetlere göre farklılık gösteriyor. Kabaca belirtirsek, 40 haneli bir blokta binanın yönetiminde daire başına 50 TL-100 TL arası yönetici hizmet bedeli alınabilir. Bu durumda, kazanç bu tek bina için 4 bin TL'ye ulaşıyor."

Derin Ekonomi Dergisi