banner4

6 yeni tünel konut fiyatlarını nasıl etkileyecek?
banner30
İstanbul Büyükşehir Belediyesi, İstanbul'da trafik sorununa çözüm bulmak için araçları yeraltına taşıma kararı aldı. Yapılacak altı tünel Büyükçekmece, Esenyurt, Avcılar, Küçükçekmece, Bahçelievler, Bayrampaşa, Kâğıthane ve Sarıyer Kilyos'tan geçecek. Sektörün uzmanları yapılacak tünellerin etkilerini Para Dergisi'ne değerlendirdiler.

Hakan ERİLKUN /Altın Emlak Genel Müdürü
'Emlak değeri en az yüzde 30 artar'

Trafiği hafifletmek amacıyla onayı verilen yeni tünel projeleri, gayrimenkul sektörünün özellikle köklü, merkezi ve kentsel dönüşüme açık olan bölgelerinde büyük bir değer artışını beraberinde getirecektir. Bu bölgelerin başında, Bayrampaşa, Küçükçekmece ve Bahçelievler geliyor. Zira köklü ve dayanıksız yapıların yıkılması ve parsellerin birleştirilmesi yoluyla üretilecek yeni projeler hızla hayata geçirilecek, yeni oluşumların pazarlanmasında tünellere yakınlık çok önemli bir rol oynayacak. Kısa bir dönem öncesinde bu bölgelerde üretilen projelerde toplu ulaşıma yakınlık önemli bir rol oynarken bu lokasyonlardan ana güzergahlara araçla, kısa çıkışlar en önemli faktör olacaktır. Çünkü inşa edilecek, tüneller E-5 ve E-6 yollarını birbirinden bağımsız kısa geçişlerle bağlayacak. Ulaşım rahatlığı, emlak değerlerini en az yüzde 30 oranında artıracaktır. Tünellerin inşası ile beraber Küçükçekmece, Avcılar, Bahçelievler ve Bayrampaşa gibi köklü bölgelerde değer artışları en az yüzde 25 oranında gerçekleşir. Son bir yılda satılık gayrimenkul fiyatlarının yüzde 49.5 oranında arttığı Büyükçekmece ve diğer uçta kalan Kilyos-Sarıyer hattında ise fiyatlar yüzde 40 oranında artar. Bu bölgeler yeni oluşumlara açık, bakir alanların bulunduğu bölgeler olduğu için merkeze bağlantı anlamında ilk devinimi yaşayacak noktalar olacaktır.

Ozan KOLCUOĞLU / Türkiye Sınai Kalkınma Bankası [TSKB) Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Genel Müdür Yardımcısı
"Her köprü, tünel ve otoyol kendi aksını oluşturuyor''

Köprü, otoyol ve tünel gibi büyük yatırımlar ulaşım bağlantılarını güçlendiriyor. Dolayısı ile ulaşım bağlantıları güçlenen bir bölge her zaman talebin yüksek olduğu semt olarak göze çarpıyor. Örneğin, Boğaziçi ve FSM köprüleri açılmasının ardından etki alanlarında bulunan semtleri ve ilçeleri nüfus artışı ile değiştirmiş ve bunun sonucunda gayrimenkul fiyatlarında artış yaşanması kaçınılmaz olmuştur. Boğaziçi Köprüsü'nün inşaatından önce 1970 yılında İstanbul il nüfusu 3 milyon civarlarında iken; bu nüfusun yüzde 75'i Avrupa yakasında, yüzde 25'i ise Anadolu yakasında yer alıyordu. Köprünün açılması ile birlikte 1975 yılında bu oran yüzde 72 ve yüzde 28'e, 1980 yılında ise yüzde 68 ve 32 oranına kadar çıktı. 1990 yılında ise Fatih Sultan Mehmet (FSM) Köprüsü'nün açılması ile birlikte Avrupa yakası-Anadolu yakası nüfus dağılım oranı yüzde 64 ve yüzde 36'lara kadar yükseldi.

FSM Köprüsü ile birlikte ise Anadolu yakasında Beykoz, Anadolu Hisarı, Kavacık, Çekmeköy ve Ümraniye yeni yerleşim ve çalışma bölgeleri olarak gelişti. Ayrıca geçmiş yıllarda İstanbul'un merkeze uzak yerleri olarak görünen Kartal, Pendik, Bahçeşehir ve İkitelli aksının FSM Köprüsü'nün faaliyete geçmesi ile birlikte hızlı bir göç aldığını ve hızlı gelişme sürecine girdiğini görebiliyoruz. Bugün itibarı ile inşaat çalışmaları devam eden Üçüncü Köprü güzergahı Avrupa yakasında Garipçe, Anadolu yakasında Poyrazköy'e uzanıyor. Üçüncü Köprü Avrupa yakasında Kuzey Marmara Otoyolu ile birleşerek Kemerburgaz-Göktürk, Arnavutköy, Çatalca, Silivri hattı boyunca ilerliyor. Anadolu yakasında ise Poyrazköy, RivaPolonezköy, Sancaktepe ve Gebze hattı boyunca ilerliyor. Bu tablodan ortaya çıkan sonuç ise, köprülerin yapıldığı bölgeler itibariyle ilk olarak yerleşim ve konut alanlarının etkilendiği, ikinci olarak merkezi iş alanlarının etkilendiği, üçüncül etki derecesinde sanayi alanlarının olduğunu söylemek mümkün. Marmaray etkisini Yenikapı ve Zeytinburnu bölgelerinde incelediğimizde üç yıllık süreçte yüzde 50-60 oranında artışlar yaşandığı görülüyor. Aynı şekilde Ümraniye ve Çekmeköy'de fiyatların son üç yılda yüzde 50'nin üzerinde arttığı görülmekte. Bu sebeple trafik sorununun çok yoğun olarak yaşandığı ilçelerde bu tarz yatırımların fiyatlarda ciddi etkisi olduğu saptanıyor.


Cansel TURGUT / Eva Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü
"Bölgelere erişilebilirlik kolaylaşacak'
'
Tünellerin yapılmasıyla birlikte kentin merkezinde olmayan bu bölgelere erişilebilirlik artacağı için gayrimenkul açısından değerlenmeler yaşanacaktır. Zekeriyaköy bölgesine baktığımızda 2011'de ortalama metrekare satış fiyatı 5 bin TL civarlarındayken, Sarıyer-Çayırbaşı tünelinin 2012'de açılmasıyla birlikte bölgede değer artışı yaşandığını, 2015 senesinde bu metrekare bazında fiyatın 11-12 bin TL olduğunu görüyoruz. Bu da yaklaşık 2-3 katı değer artışının gerçekleştiğini gösteriyor. Diğer bölgelerde de benzer oranda artış olacağını tahmin ediyoruz. Zekeriyaköy bölgesinde yaptığımız değerleme raporundan çıkan sonuçlara göre, tünelin yapıldığı 2012 yılında bölgedeki imarlı arsaların metrekaresi 800-900 TL gibi rakamlara el değiştirirken, şu an istenilen rakamların metrekare bazında 2 bin 500 ila 2 bin 600 TL kadar ulaştığı görülüyor. Bu değer artışlarında yalnızca tünelin etkisini söylemek yanlış olur. Diğer ulaşım bağlantıları ve mega projeler de bölgelerdeki değer artışında etkili.

Müslüm DEVECİ / Research Gayrimenkul Yönetim Kurulu Başkanı
'Tünele yakın bölgeler prim yapacak''

Tünel girişi ve çıkışına yakın olan gayrimenkuller prim yaparken, uzak olanlar daha az prim yapacaktır. Esenyurt bölgesi yeni gelişen, son 10 yılda nitelikli konut projelerinin geliştirildiği bölgelerden biri. Kıraç'ta sanayi tesisleri çoğunlukta, Avcılar-Küçükçekmece-Bahçelievler -Bayrampaşa-Kağıthane bölgeleri ise İstanbul'un en yoğun yerleşim alanlarına sahip. Buralarda yoğunluklu olarak büyük ölçekte kentsel dönüşüm projeleri ile küçük ölçekli olarak da riskli binaların dönüştürülmesi söz konusu. Sarıyer Kilyos bölgelerinde çeşitli yapı stokları bulunuyor. İstanbul halen göç almakta olan bir şehir; buna bir de turizmdeki gelişmeler eklendiğinde trafik sorununa yeni çözümler getirilmesi zorunlu oluyor. Bu tüneller faaliyete geçtiğinde trafik az da olsa rahatlayacaktır.


Okhan ŞENTÜRK/Para Dergisi
Avatar
Adınız
Yorum Gönder
Kalan Karakter:
Yorumunuz onaylanmak üzere yöneticiye iletilmiştir.×
Dikkat! Suç teşkil edecek, yasadışı, tehditkar, rahatsız edici, hakaret ve küfür içeren, aşağılayıcı, küçük düşürücü, kaba, müstehcen, ahlaka aykırı, kişilik haklarına zarar verici ya da benzeri niteliklerde içeriklerden doğan her türlü mali, hukuki, cezai, idari sorumluluk içeriği gönderen Üye/Üyeler’e aittir.

banner36

banner7