Bölgesel olarak bakıldığında, Türkiye’deki konut arz-talep farkının üç büyük şehirde yoğunlaştığı görülmekte. İncelenen dönemde arz fazlasında en büyük payın İstanbul’a ait olduğu gözleniyor. Özellikle, 2016 yılında yaklaşık 48 bin adet konut ile Türkiye genelinde oluşan konut arz fazlasının yüzde 40,6’sının İstanbul’da olduğu görülmekte. Bir diğer dikkat çekici nokta ise 2013-2016 döneminde Ankara’nın toplam arz fazlası içindeki payı sürekli azalırken, İzmir daha küçük bir il olmasına karşın payının kayda değer bir şekilde artması.
Üç büyük il için yapılan konut arz-talep değerlendirmesi, birbirinden oldukça farklı sonuçlar ortaya koymakta (Grafik 5-7). Örneğin, İstanbul’da 2017 yılının üçüncü çeyreği dışındaki dönemlerde, İzmir’de tüm dönemlerde konut arz fazlası oluşmakta. Diğer taraftan, incelenen 2013-2017 döneminde Ankara’da oluşan konut arz fazlasının (yaklaşık 65 bin adet), İstanbul’a (yaklaşık 208 bin adet) ve İzmir’e (yaklaşık 75 bin adet) kıyasla daha az olduğu söylenebilir. Ayrıca, 2017 yılının üçüncü çeyreğinde sunulan teşvik paketinin olumlu etkisinin özellikle Ankara ve İstanbul’da arz-talep farkının kapanmasına katkıda bulunduğu gözlenmekte. Bu analiz üç büyük il dışındaki iller için yapıldığında, 2017 yılının üçüncü çeyreğinde arz ve talep arasında bir fark oluşmadığı, fakat yılın son çeyreğinde arz fazlasının hızla arttığı görülüyor.
3 büyük il için konut arz talep dengesi ve kira fiyat oranları ile ile ilgili diğer tüm rapor detayları için tıklayınız
Raporda özetle şunlar açıklandı;
Arz-talep dengesi bize konut sektöründe oluşan stok birikimi hakkında bilgi veriyor. İncelenen dönem için bu farkın yapı kullanım izin belgelerine oranı alındığında yaklaşık yüzde 21 oranına ulaşılıyor. Bu oran konut sektöründe faaliyet gösteren firmaların farklı sektörlerde yer alan firmalara kıyasla daha yüksek bir stok seviyesi ile çalıştıklarına işaret ediyor. Örneğin, TCMB İktisadi Yönelim Anketi göstergeleri arasında yer alan mamul mal stok miktarı eğilimi bu dönemde çok daha düşük bir seviyede seyrediyor. Stok birikiminin artması konut sektöründeki firmaları finansal dalgalanmalara karşı daha hassas hale getirdiği için yakından takip edilmesi gerekiyor.
1. Türkiye’de konut stokuna ilişkin veriler bulunmadığı için analizde arz-talep dengesi değerlendirmesini akım değişkenler kullanılarak yapabiliyoruz. Bu nedenle konut piyasasında geçmiş yıllarda meydana gelen stok birikimi dikkate alınamamıştır.
2. Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından konut satış verileri 2013 yılından itibaren aylık olarak yayımlanıyor. İlk satış, kat irtifakı/kat mülkiyeti almış bir konutun ev sahibi firma ya da kişi tarafından ilk defa satılmasıdır. İkinci el satış ise ilk satıştan ev alan kişinin bu konutu tekrar başka bir kişiye satması olarak tanımlanmaktadır.
3. Yapı ruhsatı, yapımına başlanacak yapılar için alınması zorunlu bir belgedir. Yapı kullanma izin belgesi ise tamamen veya kısmen biten yapılar için alınması zorunlu oturma belgesidir. İkamet amaçlı yeni konutlar için verilen yapı kullanım izin belgeleri 2017 yılında yaklaşık 818 bin adet olarak gerçekleşerek bir önceki yıla göre yüzde 9,1 oranında artmıştır. 2018 yılının ilk dokuz aylık döneminde ise yaklaşık 591 bin adet olmuş ve geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 3,9 oranında artış sergilemiştir.
4. 150 metrekarenin altındaki evler için tutarın yüzde 1'i, 150 metrekare ve üzeri evler için yüzde 8'i kadar KDV ödenmesine ilişkin düzenleme 8 Eylül 2016 tarihinden 30 Eylül 2017 tarihine kadar geçerli olmuştur. Ayrıca, konut ve işyerleri için binde 20 oranında alınan tapu harcı, Mart 2017 ile 30 Eylül 2017 arasında binde 15’e düşürülmüştü.
5. Kentsel dönüşüme giren binalar için yapı kullanım izin belgesi alınmaktadır. Dolayısıyla, arz göstergesi olarak kullandığımız yapı kullanım izin belgeleri içinde yeni yapılan binaların yanı sıra kentsel dönüşüme girmiş binalar da bulunmaktadır. Bu durumun arz göstergesi üzerinde yukarı yönlü bir yanlılık yaratabileceği göz önünde bulundurulmalıdır.
6. Bu çalışmada arz fazlasının yoğunlaştığı üç büyük il inceleniyor. Belirtilmesi gereken bir husus arz fazlasının coğrafi bölgelere göre farklılaşabildiği gibi konut özelliklerine göre de değişim gösterebileceği. Örneğin, arz fazlası lüks konutlarda yoğunlaşıyor olabilir. Ancak, bu detayda veri olmamasından dolayı bir değerlendirme yapılamıyor.
7. Literatürdeki geçmiş çalışmalar hanehalkının konut satın alma veya kiralama tercihleri üzerinde hem göreli konut ve kira fiyatlarının hem de sosyal ve demografik özelliklerinin etkili olduğunu gösteriyor (Goodman 1988 ve 1990). Yaptığımız hesaplamalar çerçevesinde Türkiye geneli için diğer değişkenler sabit tutulduğunda fiyat-kira oranı ile arz-talep farkı arasında uzun dönemde negatif yönlü fakat zayıf bir ilişki olduğu gözlenmiştir.
8. TÜİK tüketici fiyat endeksinin (TÜFE) bir alt kalemi olan gerçek kira fiyat endeksini İstatistiki Bölge Birimleri Sınıflandırması 2. düzeyinde (İBBS2) yer alan 26 bölge için açıklıyor. Benzer şekilde, Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası (TCMB) tarafından konut fiyat endeksleri söz konusu 26 coğrafi bölge için açıklanmaktadır.
9. Söz konusu durum konut yatırımı geri dönüş süresinin uzadığını göstermektedir.
TCMB Blog