EVA Periskop Nisan-Mayıs-Haziran sayısı yayınlandı!

13 Temmuz 2017 Perşembe 11:52

Gayrimenkul sektörünün 2016 yılı performansına bakıldığında zor bir yıl geçirildiği malum, 2017 yılı ilk çeyreğinde devletin ve özel sektörün ekonomiyi canlandırmak adına yaptıkları düzenlemeler ile konut satışlarında hareketlenme oldu, nisan ayında gerçekleşen referandum sonrası gayrimenkul piyasasının hareketliliği biraz arttı. Ama hala beklenen ivmede değiliz. İkinci çeyrek rakamları bize ne gösteriyor bir bakalım;

2017 yılı Mayıs ayında konut satışlarına baktığımızda 116.558 adet konutun satılmış olduğunu görüyoruz. 2016 yılının mayıs ayında gerçekleşen 114.800 dolayındaki satışa kıyasla %1,53 oranında az da olsa bir artış yaşandı. Konut satışları 2017 yılı mayıs sonu itibariyle kümülede 556.784 adet olarak gerçekleşti. 2016 ve 2017 yılsonunu kıyasladığımızda büyümenin %6,1 olduğunu görüyoruz.

2017 yılı mayıs sonu itibariyle yapılan toplam ipotekli konut satışları 2016 yılının aynı döneminde gerçekleşen ipotekli konut satışlarına kıyasla yaklaşık %27,6 oranında arttı. 2017 yılı mayıs ayı sonu itibariyle gerçekleşen toplam konut satışlarının içinde ipotekli satışların oranı %37,7 mertebelerinde bir önceki yılın aynı döneminde bu oran %31,4 civarındaydı.

Bir başka önemli veri de ilk satışlar, 2017 yılı mayıs ayı sonu itibariyle gerçekleşen ilk satışların, 2017 mayıs ayı sonu itibariyle gerçekleşen toplam satışlar içindeki oranı %45,0 civarında. 2016 yılı aynı döneminde bu oran %46,3’idi. İlk satışlarda az da olsa bir düşüş görüyoruz.

İstanbul, İzmir ve Ankara özelinde bakacak olursak; konut satışları 2017 mayıs ayı sonu itibariyle, 2016 yılı aynı dönemine nazaran İstanbul’da yaklaşık %0,46 oranında azalırken, Ankara’da %13,06 oranında, İzmir’de ise %5,43 oranında artış göstermiştir.

Yabancıya konut satış verilerine bakacak olursak; 2017 mayıs ayı sonu itibariyle yabancıya toplamda 7.669 adet konut satıldı. 2017 yılı mayıs ayı sonu itibariyle yabancıya satılan konut adedinin toplam satışlar içindeki oranı %1,38. 2016 yılı aynı döneminde bu oran % 1,49’du. Yıl içinde gerçekleşen gelişmeler yabancıya yapılan satışların düşmesinde bir etken. Diğer taraftan kredi kullanımının kümülatif büyümesi devam ediyor. Tüketici güven endeksine bakacak olursak 2017 haziran ayını bir önceki ayla kıyasladığımızda yaklaşık %3,8’lik bir düşüş olduğunu görüyoruz. Ancak bir önceki yılın aynı dönemine göre az da olsa bir yükseliş var. Temkinli ve bekleyen bir piyasa görüyoruz, ramazan ve yaz durgunluğunun geçmesi için vakit gerekiyor gibi.

Bir başka önemli konu ise uzun zamandır konuşulan ve resmi gazetede yeni yayımlanan ‘Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği’. Yönetmelik 1 Ekim 2017 tarihi itibariyle yürürlüğe giriyor. Yeni düzenleme ile inşaat sektöründeki oyunun kurallarını değiştiriyor, zorlaşıyor. Artık arsa fiyatları bu yönetmelikle düşer veya eskisi gibi artamaz diye düşünüyoruz. Umarız yeni düzenlemenin yansımaları sektöre olumlu olur. Tüm bu gelişmeler gösteriyor ki devamlılıklarını sağlayabilmeleri için yatırımcı firmalar artık çok daha profesyonel olmak zorundalar, pazarda rakip sayısı çok fazla, yatırım yapacak kişiler artık çok daha bilinçli ve beklentileri çok daha yüksek. Konut sektörü ekonomik durgunluktan en yoğun etkilenen sektörlerden biri. Konut kredi faizlerinin yükselmesi ve ekonomideki belirsizliğin satışlara olumsuz yansıdığı konut satış rakamlarından anlaşılabiliyor. Rekabetçi faiz oranları nedeni ile şu anda kamu bankalarının konut kredisi kullandırmada çok baskın olduğunu söyleyebiliriz.

Bu piyasa koşulları yatırımcı firmalar için çok rekabetçi bir ortam getiriyor. Eskisi gibi finansal kaldıraç imkanları artık yok ve daha uzun süre olmayacak. Artık elinizde olması gereken sermayenin sadece yüzde onu ile gidip proje yapamayacaksınız. Sermayesi olan için iyi bir dönem ama güçsüz oyuncular için zor bir dönem. Proje geliştireceklerin pazarı çok doğru analiz etmesi, konut tipolojisini, satış alanlarının nasıl olması gerektiğini, kullanmaları gereken malzemeyi ve maliyeti, sosyal donatıların ve projenin ihtiyaçlarını karşılayacak ticari alanların kurgusunu çok doğru yapmaları gerekiyor.

Gayrimenkulde işi şansa bırakmak hiçbir zaman doğru değildi ama şimdi hiç değil. Geliştiricilerin artık değişik ödeme modelleri ile satışa çıkmaları ve daha fazla kişiye hitap edecek birim değerde konut üretmeleri gerekiyor. Geliştiricilerin bir projenin başlangıç aşamasında doğru şekillenmesi için danışmanlık firmalarına ayıracakları bütçe, yanlış planlanmış beklentiyi karşılamayan bir projenin sonradan değiştirilmesinden çok daha az masraflı oluyor. Daha güçlü piyasa koşullarının oluştuğu bir üçüncü çeyreğe doludizgin koşmak dileğiyle.