İstanbul'a 42 inşaat şirketinin 65 yeni projesi geliyor!

14 Temmuz 2017 Cuma 18:35

Türkiye ekonomisinin itici gücü olan gayrimenkul sektörü, yeni yatırımlarla yoluna devam ediyor. 16 Nisan referandumu öncesi hem tüketici hem de yatırımcılar bekleme eğilimine geçerken, referandum sonrası proje lansmanları hız kazandı. Mesa'dan Artaş İnşaat'a, Teknik Yapı'dan Ege Yapı'ya kadar 42 inşaat şirketinin, bu yıl lansmana çıkan ve lansmana çıkması beklenen 65 projede 36 bin civarında yeni konut arz etmesi planlanıyor. İstanbul'da konumlanan yeni projelerin metrekare fiyatları 3 bin 257 TL'den başlayıp 20 bin TL'lere kadar çıkıyor. Rekabetin giderek arttığı günümüzde proje yarışında bu yıl satış fiyatının değil ödeme planının konuşulacağı bir yıl olması da bekleniyor.

Türkiye ekonomisinin lokomotifi olan inşaat sektörü büyümesine tam gaz devam ediyor. Başta İstanbul olmak üzere, gelişen kentlerde ciddi bir yapılaşma süreci yaşanırken, yepyeni konut projeleri de hayat buluyor. Bu gelişimde insanların yaşam standartlarının giderek yükselmesi ve tüketicilerin markalı konutlara olan talebinin artmasının büyük etkisi bulunuyor.

Bu günlerde referandum sonrasına ertelenen lansmanlar hız kazanmış durumda. Mesa'dan Artaş İnşaat'a, Teknik Yapı'dan Ege Yapı'ya kadar 42 inşaat şirketinin bu yıl lansmana çıkan ve lansmana çıkması beklenen 65 projesinde 36 bin civarında yeni konut ve villanın arz edilmesi planlanıyor. İstanbul'da konumlanan yeni projelerin metrekare fiyatları 3 bin 257 TL'den başlayıp 20 bin TL'lere kadar çıkıyor. Bu projeler İstanbul'da Fikirtepe'den Topkapı'ya Beylikdüzü'nden Pendik'e kadar çeşitli semtlere dağılıyor...

Bölge analizi önemli
Geçmişte markalı bir proje yapmak tek başına yeterli olurken günümüzde bölge dinamiklerini iyi analiz etmiş, doğru yerde, doğru fiyatta ve doğru konseptte proje üreten yatırımcının projesi satış başarısını yakalıyor. Bundan 3-4 yıl önce gayrimenkul sektörünün yaz öncesi en hareketli dönemi olan bahar aylarında 200'ün üzerinde projenin lansmanı yapılırdı. Ancak bu sayı giderek azalıyor...

Sektör temsilcileri bu eğilimde16 Nisan referandumu öncesi hem tüketici hem de yatırımcılar bekleme eğilimine geçmesi ve artan rekabet gibi unsurların etkili olduğuna dikkat çekiyorlar.

'Fiyattan çok ödeme planı konuşulacak'
Rekabetin giderek arttığı günümüzde proje yarışında bu yıl satış fiyatı değil ödeme planı konuşulacak. Çünkü artan fiyatların etkisiyle alımın zorlaşmasının bu eğilimi öne çıkarması bekleniyor. Erişilebilir fiyatlı konut ihtiyacının devam ettiğine dikkat çeken Eva Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Cansel Turgut Yazıcı, tüketicinin beklentisine göre planlanmış, erişilebilir fiyatlı konut geliştirenlerin satışlarında zorlanmayacaklarını söylüyor. Yazıcı, metrekare fiyatı 6 bin TL üzerindeki konutlarda ise, alıcının daha temkinli olacağına vurgu yapıyor.

Bu süreçte yatırımcı firmaların satış modellerini çok daha bilinçli oluşturmaları gerektiğine işaret eden Yazıcı, "2017 yılında artık kesin olarak 'satış fiyatı' değil 'ödeme planı' konuşulacak. Satışa yönelik cazibeli özel kampanyaların satışları hareketlendireceği bir gerçek. Önümüzdeki dönemde alıcının baskın olacağı bir piyasa görüyoruz" diyor.

'Fark yaratın'
Rekabetin arttığı günümüzde firmalar da fark yaratmak üzere birbirinden farklı çalışmalar yapıyorlar. Kimi firmalar proje oluştururken yarışmalar yaparken kimileri de bölge halkının beklentilerini okumak adına anketler düzenliyorlar. Konya'da 42 yıl önce başlayan inşaat faaliyetlerine 12 yıl önce İstanbul'u da ekleyen Okkalar İnşaat'ın yönetim kurulu üyesi Mahmut Şaban Okka, doğru proje, doğru lokasyon ve doğru stratejiyi izleyen markaların bu yarışta bir adım öne çıktıklarını söylüyor. Doğru projeyi oluşturabilmek için proje yapmayı planladıkları bölgede anket yaptıklarına dikkat çeken Mahmut Şaban Okka, "Tüketicinin beklentilerini ve taleplerini iyi tayin etmek lazım. Tüketici projeyi seçerken ulaşım olanaklarına, sosyal donatılara ve ödeyeceği aidata bakıyor. Ayrıca ürünün fiyatı ve ödeme planı da önemsenen bir diğer konu oluyor" diyor.

2016 yılı gayrimenkul sektörü ve birçok sektör için zorluklarla dolu bir yıl oldu. Faizler yılın büyük bir kısmında tüketici için psikolojik sınır olan yüzde 1 'den yüksek oranlarda seyretti. İki uzun bayram piyasaya durgunluk getirdi, darbe girişimi ise ciddi bir stres ortamı yarattı. Bu yıl ise, 16 Nisan referandum bekleyiş süresince olan belirsiz ortam etkisiyle yatırımlar bekleme sürecine girdi. Tüm bu yaşananlar yatırımcıların daha temkinli hareket etmelerine ve satışı daha kolay daha butik projelere yönelmelerine neden oluyor.

Dönüşüm projeleri hız kazanacak
Kentsel dönüşüm kanununda yapılan yeni düzenlemeler ile birlikte Çevre ve Şehircilik Bakanlığı'nın dönüşümü desteklemeye yönelik altyapı çalışmalarıyla kentsel dönüşümün hızlanması bekleniyor. Günümüzde planlanan projelerin bir kısmı da dönüşüm projelerinden oluşuyor. 30 yılı aşkın süredir Kağıthane bölgesinde proje geliştiren ve son dönemde bölgede kentsel dönüşüme odaklanan Erka Grup'un yönetim kurulu başkanı Erol Karagöz, grup olarak Kağıthane'de yaşayanların, mahalle hayatının dinamiklerini çok iyi bildiklerini ve bölgede dönüşüm projelerine odaklandıklarını vurguluyor. Erol Karagöz, "Kentsel dönüşümle birlikte, bölgede yaşayanların beklentilerini görebiliyoruz. Erka Konsept, Erka Panorama projeleri ile ile başladığımız dönüşüm çalışmalarında, toplam 9 ayrı adada bin 400'e yakın konut inşa etmeyi hedefliyoruz" diyor. Kentsel dönüşümün uzun ve sabırlı bir süreç olduğunu hatırlatan Erol Karagöz, Kağıthane'nin Büyükdere Caddesi'ne, iş ve finans merkezlerine, ulaşım akslarına yakınlığı ile dönüşümde öne çıkacağına vurgu yapıyor.

'Yatırımcı daha temkinli'
Cansel Turgut Yazıcı, yatırımcının içinde bulunduğumuz süreçte daha temkinli hareket ettiğine dikkat çekerken, bu yıl yeni konut projelerinin 2016 yılındaki kadar fazla olmayacağını söylüyor. Yatırımcıların daha çabuk nakde dönüştürebilecekleri projelere yöneldiklerine işaret eder Yazıcı, "Yatırım bedeli yüksek karma projeler yerine, daha düşük yatırım bedeline sahip hızlı satabilecekleri konut projeleri üretmek yatırımcının riskini azaltıyor. Turist sayısındaki belirgin düşüş hem alışveriş merkezi hem de otel sektörünü etkiledi bu da projelerin konseptlerine yansıyor" değerlendirmesini yapıyor.

2016'nın ikinci yarısı ve 2017'nin ilk çeyreğinde, markalı konut projelerinde mevcut stoku eritmek amacıyla gerçekleştirilen kampanyalar sayesinde, yüksek satış adet ve hacimleri yakalandı.

Kampanyalar destekledi
Bankacılık sektörünün de bu kampanyalara destek verip yapılan satışlarda konut kredisi kullandırarak satışlara aracılık ettiğini ve sürece hız kazandırdı. Bu dönemde düzenlenen kampanyaların yanı sıra yeni lansmanlar da yapıldı ve satışlar beklentilerin üzerinde gerçekleşti. Ancak hem proje üreten firmalar, hem de finansman kurumları için ilave maliyetler anlamına gelen bu kampanyaların devamı, kârlılıkların korunabilmesi halinde mümkün olacak. Dönüşümlerde, projenin yüklenici firma tarafından finanse edildiği projelerin sayısı daha çoğunlukta. Hak sahiplerinin de finansmana katkı sağladığı gerçek dönüşüm projelerin artmasının dönüşümün hız kazanmasını sağlayacağına uzmanlarca vurgu yapılıyor.

Stoklar azaldı
Mevcut konut stoklarının yüksek olması da proje sayısının giderek azalmasına neden olan bir diğer faktör olarak gösteriliyor. Yılın başlarında yapılan kampanyalar ile stoklarda azalma sağlandığına dikkat çeken Prime Property Gayrimenkul Yatırım Danışmanlık Kurucu Ortağı Fırat Sezginsoy, "Referandum sonrasında lansmanlarda bir artış bekliyorum ancak Ramazan dönemi ve okul tatili gibi faktörler devreye girecek. Lansman kampanyaları hazır olmayan firmalar bu döneme kalacağı için, lansmanların eylül ayında ağırlıklı olmasını yüksek olasılık olarak görüyorum" diyor. Sezginsoy, lansmana çıkan projelerin küçük olmasının başlıca sebebinin, mega kentlerde özellikle de merkeze yakın lokasyon I arda, büyük proje geliştirilebilecek müsait alanların önemli kısmının daha önceden değerlendirilmiş olmasına bağlıyor.

Büyük proje geliştirilebilecek arsaların şehir içindeki konumlarının güncel fiyat, ulaşım çözümleri gibi açılardan değerlendirildiğinde bugün için yeterince çekici olmadığına işarete eden Sezginsoy, ilerleyen günlerde büyük projelerin gündeme geleceğini de vurguluyor.

Satışta başarı 4 faktöre bağlı
Bir projenin satış ve pazarlamada başarılı olabilmesi için dört temel faktörün bir araya gelmesi gerekiyor. Bu faktörler, hedef kitlenin ihtiyaçlarına uygun doğru proje, doğru fiyatlandırma, hedef kitleye uygun doğru pazarlama ve hedef kitleye yönelik doğru satış uzmanı olarak sıralanıyor. Elinde stok bırakmak istemeyen tüm firmaların projenin birinci günden son daire satışına kadar bu dört temel çarkın doğru işlediğinden emin olması gerekiyor. Aksi durumda yeni projede ikinci el piyasasıyla rekabet başlıyor. Ürün aynı olunca müşteriler de birinci el veya ikinci el ayrımı yapmıyor.

Sezginsoy, proje geliştiricilerin yeni projelerini daha kolay pazarlayabilmek için yapmaları gerekenleri de şöyle sıralıyor: "Her şeyden önce aylık, haftalık ve hatta günlük satış ve pazarlama takibi şart. Gerçekten alıcı ne istiyor, ne tip şartlarda ödeme yapabilir, bu kişilere nasıl ulaşırım, hedeflerimin neresindeyim, fiyatlamam doğru mu gibi soruları her gün kendisine sorup, gelen sonuçları tek tek analiz ederek aksiyon almaları gerekiyor."

Lokasyona uygun proje
İstanbul'da büyük projeler üretmeye yönelik arsa kalmaması ve inşaat sektörünün kurumsallaşmaya başlamasıyla birlikte projelerin çapı da küçülüyor. Sıradan bir proje üretip satma dönemi geride kalırken hedef kitlenin istekleri, tek tek tespit ediliyor ve lokasyona uygun projeler üretiliyor.

Örneğin, geçmiş dönemlerde büyük çaplı projeler tercih edilirken son dönemde insanlar büyük konut projelerinin içerisinde, birbirlerini tanımadan şehir hayatından uzak bir yaşam sürmek istemiyorlar. Mahalle hayatını yaşatan daha butik projeleri tercih ediyorlar. Hem şehir merkezinde hem de site hayatının tüm ayrıcalığını yaşayacakları projelerde yaşamak istiyorlar. Levent, Merter gibi iş yoğunluğunun olduğu semtlerde ise daha loft projelerin ön plana çıktığı görülüyor.

İflas edenler oldu
Türkiye'de konut projeleri belirli istatistikler dahilinde üretilmiyor. Bu da rekabetin belirli bölgelerde yoğunlaşmasına neden oluyor. Örneğin, Bağdat Caddesi'nin rant merkezi olarak değerlendirilmesi nedeniyle bölgede talepten çok fazla konut üretildi. Bu nedenle burada bazı inşaat firmaları iflas etti, bazıları başka bir inşaat firmasıyla ortaklık yolunu seçti. En önemlisi de arz fazlası meydana geldi. Bu yüzden doğru lokasyonda, bölgenin ihtiyaçları doğrultusunda doğru projeler üretilerek projelerin daha hızlı satılabilir hale gelebileceğine dikkat çekiliyor.

Stokta kalan konutların satışları konusunda ise konut alıcısına ihtiyaç algısının oluşturulması gerekiyor. Ayrıca uzun vadelerden ziyade konut kredi faizlerinin düşmesi de önemli bir etken. Reklamlardan ziyade konut projesi üretilen bölge ön plana çıkarılıp, burada oturmanın avantajları iyi anlatılıp uygun ödeme planlarıyla satışların artırılabileceği de uzmanlar tarafından vurgulanıyor.

Kar oranı düştü
Bundan 15 yıl öncesinde bir yatırımcı yeni başlayan bir konut projesinden topraktan konut aldığından altı ay içinde yüzde 30'lara varan karlar elde edebiliyordu. Özellikle kent merkezinde ve merkeze yakın gelişim bölgelerindeki prim potansiyeli yüzde 50'lere bile ulaşabiliyordu. Ancak zaman içinde artan arsa ve konut metrekare fiyatları hem üretici hem de yatırımcı için kar marjlarının azalmasına neden oldu. İçinde bulunduğumuz süreçte Türkiye'nin ve özellikle de İstanbul'un hala Avrupa şehirlerinin gerisinde seyreden metrekare fiyatları bu alanda bir potansiyel bulunduğunu gösteriyor.

İndergi