İstanbul konut fiyatları 3 yılda yüzde 70 arttı!

09 Kasım 2016 Çarşamba 13:38

Pamir & Soyuer Gayrimenkul Danışmanlık tarafından hazırlanan Türkiye Gayrimenkul Sektörü 2016 2. Çeyrek raporu verilerine göre İstanbul genelinde konut fiyatları 2013 2.Ç. ve 2016 2.Ç. arasını kapsayan son 3 yıllık dönemde cari fiyatlarla toplam yüzde 70 artış gösterdi. 2016 ikinci çeyreğinde A sınıfı ofis arzı, İstanbul’da ana ofis bölgelerinde 3,12 milyon m2’ye ulaştı. İşte rapordan ofis ve konut pazarına ilişkin analizler;

2016 2. çeyreğinde ekonomi ılımlı ve istikrarlı bir gelişme eğilimi ile sabit fiyatlarla yıllık % 3,1 büyüme gösterdi. Fakat 2.çeyrek büyüme ivmesi ilk çeyreğe göre düşük kaldı. Cari açık daralmaya devam ederken, büyümede ana etken iç talep oldu. 3.çeyrekte daralması muhtemel turizm gelirlerinin büyümeye olası kısıtlı katkısı ile %4,5’luk 2016 yıl sonu büyüme hedefinin tutturulabilmesi zor gözükmektedir. Diğer taraftan, orta vadeli plan hedeflerine göre 2016 yıl sonu itibariyle %7,5, 2017’de %6 ve 2018’de %5 oranında sabitlenmesi hedeflenen enflasyon Nisan Raporu öngörüsü ile uyumlu gerçekleşerek Haziran ayında %7.6 olarak kaydedildi ve para politikası komitesi duruşunu koruyarak, 2015 Şubat’tan bu yana %7,5 oranında sabit tuttuğu haftalık faiz oranında değişiklik yapmadı.

2016 ikinci çeyreğinde A sınıfı ofis arzı, İstanbul’da ana ofis bölgelerinde 3,12 milyon m2’ye ulaştı. Levent-Etiler yeni arzın eklendiği tek bölge oldu. İstanbul A sınıfı ofis binalarında gerçekleşen 31.000 m2 civarı ikinci çeyrek kiralama işlem hacmi, 2015 aynı dönemi ile karşılaştırıldığında düşük kaldı. Boşluk oranı İstanbul genelinde hafifçe düşerek %12,78 olarak kaydedildi. En yüksek kira değeri geçen dönem ile aynı olarak Levent-Etiler bölgesinde 47 ABD $/m2/ay seviyesinde kalırken, istenen kira değerlerinde düşüş gözlendi. Gelecek projelerin arza olacak katkısına bakıldığında ise, 2018 yılı sonunda, mevcut A sınıfı ofis arzının ana ofis bölgelerinde 4 milyon m2 civarına erişmesi bekleniyor.

İstanbul Ofis Pazarı
Talep ve Arz
2016 ikinci çeyreğinde A sınıfı ofis arzı, İstanbul’da ana ofis bölgelerinde 3,12 milyon m2’ye ulaştı. Geçen yılın aynı dönemine göre pazara giren yeni arz kısıtlı olurken, Levent- Etiler yeni arzın eklendiği tek bölge oldu.

İstanbul A sınıfı ofis binalarında gerçekleşen 31.000 m2 civarı ikinci çeyrek kiralama işlem hacmi, 2015 aynı dönemine göre düşük oldu. Fakat ikincil ofis alanlarını da içeren toplam işlem hacmi 40.000 m2’ye yakın olarak kaydedildi.

Gelecek Arz
İstanbul ana ofis bölgelerinde, yaklaşık 1,28 milyon m2 planlama ya da inşaat aşamasında olan ofis arzı bulunuyor. Gelecek projelerin önemli bir kısmı (600.000 m2) Asya Yakası, İstanbul Finans Merkezi’nde yer alıyor. 2018 yılı sonunda, mevcut A sınıfı ofis arzının ana ofis bölgelerinde 4 milyon m2 civarında olması bekleniyor.

Kiralar ve Boşluk Oranları
Boşluk oranı Levent-Etiler bölgesinde arza yeni katılan 25.000 m2 ofis alanı ile Avrupa Yakası ana ofis bölgelerinde artış gösterirken, İstanbul genelinde hafifçe düşerek %12,78 olarak kaydedildi. En yüksek kira değeri geçen dönem ile aynı olarak Levent-Etiler bölgesinde 47 ABD $/m2/ay seviyesinde kalırken, istenen kira değerlerinde düşüş gözlendi.

Kozyatağı, Ümraniye, Maslak ve Şişli-Zincirlikuyu-Beşiktaş bölgelerinde boşluk oranları sırasıyla %16,24, %9.99, %16.73 ve %5.77’ye gerilerken, Levent-Etiler bölgesinde yeni arzın etkisiyle %10,93’ten %13,42’ye çıktı.

Raporumuzun bu sayısında, son 3 yıllık dönemde İstanbul ilçeleri konut pazarındaki fiyat gelişmelerini karşılaştırdık;
- 2013 2.Ç. ve 2016 2.Ç. arasını kapsayan son 3 yıllık dönemde, İstanbul genelinde istenen konut satış fiyatlarında cari fiyatlarla toplam %70 artış gerçekleşti.*
- Yıllık ortalama %30 civarı gibi yüksek artışlar Maltepe, Ataşehir, Pendik gibi çeper ilçelerde kaydedildi.
- Artışın en düşük olduğu ilçe ise cari fiyatlarla %6, sabit fiyatlarla %-2,3 ile Beyoğlu oldu.
- 2013 2.Ç. ve 2016 2.Ç. arası dönemde Beşiktaş, Sarıyer, Bakırköy ve Kadıköy gibi ilçelerin sıralamadaki yeri değişmezken, diğer ilçelerin istenen konut satış fiyatlarında aşağıdaki değişimler kaydedildi;
- Tuzla, Esenler, Sultanbeyli ve Avcılar 2013 2.Ç.’den 2016 2.Ç.’e istenen konut satış fiyatı sırlamasında gerilerken
- Çekmeköy ve Şile sıralamada yukarı çıktı.

İstanbul Konut Pazarı
İstanbul genelinde konut fiyatları 2013 2.Ç. ve 2016 2.Ç. arasını kapsayan son 3 yıllık dönemde cari fiyatlarla toplam %70 artış gösterdi.* Ataşehir, Maltepe, merkezde Fatih, çeperlerde Silivri ile Şile gibi ilçelerde yüksek artışlar kaydedilirken, artışlardaki nedenler bölge özelinde aranmalıdır. Son dönem ulaşım gelişmelerinin etkisi kadar Sİlivri, Şİle ve Fatih bölgeleri için kısıtlı olan arzın da etkisi unutulmamalıdır.

30 ilçe genelinde istenen satış fiyatlarındaki yıllık ortalama artış %20 üzerinde kaydedilirken, Beyoğlu en düşük artışın gerçekleştiği ilçe oldu (Grafik 8). İlçede cari fiyatlarla yıllık artış ortalama %6 olarak kaydedilirken, sabit fiyatlarla ise yıllık ortalama %2,3 düşüş gerçekleşti.

2013 2.Ç. ve 2016 2.Ç. arası dönemde Beşiktaş, Sarıyer, Bakırköy ve Kadıköy gibi ilçelerin sıralamadaki yeri değişmezken, diğer ilçelerin istenen konut satış fiyatlarında aşağıdaki değişimler kaydedildi;

- Tuzla, Esenler, Sultanbeyli ve Avcılar 2013 2.Ç.’den 2016 2.Ç.’e istenen konut satış fiyatı sırlamasında gerilerken
- Çekmeköy ve Şile sıralamada yukarı çıktı.

Pamir & Soyuer Gayrimenkul Danışmanlık ofis ve konut pazarına ilişkin analiz raporunun tamamına ulaşmak için tıklayınız.

Pamir & Soyuer Gayrimenkul Danışmanlık