Gayrimenkul sertifikası teslimde kazandıracak!

10 Şubat 2018 Cumartesi 15:29

Borsa İstanbul Yönetim Kurulu Başkanı Himmet Karadağ’ın hafta içinde yaptığı, “Müteahhidin ve TOKİ’nin 600 bin liraya sattığı daire borsada 400 bin lira. Buna rağmen insanlar çekiniyor, gerçekten konut mu, tapu verilecek mi, sanal bir şey mi, anlayamıyorlar” açıklamasının ardından gözler, kamuoyuna ‘metrekare ile konut satışı’ şeklinde yansıyan gayrimenkul sertifikası modelinin ilk uygulamasına çevrildi.

BİRİKTİRDİKÇE PAY ARTIYOR
11 ay önce TOKİ’nin Başakşehir - Kayaşehir’de yer alan arazisi üzerinde Makro İnşaat imzasıyla hayata geçirdiği projede uygulanan model, bireysel küçük yatırımcıların konut sahibi olmalarına imkân sağlaması bakımından günlerce konuşulmuştu. Ancak halka arz edilen pay değerinin bir miktar düşmesi sonrası sistemin benimsenmediği iddiaları gündeme geldi. Halbuki birikimi olmayan vatandaşlara, gayrimenkul projelerinden pay satın alarak projelere topraktan ortak olabilmenin yolunu açan uygulamada hâlâ fırsatlar var. Ev almak için yeterli parası olmayan vatandaşlar, şu anda değeri oldukça ucuz seyreden sertifika alımı yoluyla istedikleri evin paydaşı olabiliyor. Biriktirdikçe payını artıranlar, üst limite ulaştıklarında konutu ihaleye çıkmadan satın alabilecek.

ANAHTAR TESLİMDE KAZANDIRACAK
TOKİ’nin Başakşehir’deki arazisi üzerinde inşa edilecek olan Park Mavera 3 projesinde kullanılan ilk gayrimenkul sertifikası ihracı geçen yıl nisan ayında pay başına 42.5 TL’den halka arz edilmişti. Açıklanan takvim içinde yeterli payı biriktiren yatırımcıların ev sahibi olabileceği, isteyen yatırımcıların da paylarını satarak değer artışından faydalanacağı dile getirilmişti. Pay biriktirmek için fırsat devam ederken, beklenen değer artışının sağlanmaması direkt olarak projede bu amaçla ayrılan dairelerin fiyatlarına da yansıdı. Nitekim pay başına değer 40 liranın altına kadar geriledi. İlk bakışta, ilk halka arzda pay sahibi olanların zarar ettiği düşünülse de, proje bittiğinde ilk pay sahipleri kadar şu anda düşük pay değerinden alım yapanların en az yüzde 60 kazançlı çıkacağı tahmin ediliyor.

YENİ BİR DÜZENLEME ŞART
2019 yılının bahar aylarında tamamlanacak olan projede metrekare birim fiyatının 7 bin lira seviyelerine çıkabileceğini ön gören gayrimenkul yatırım uzmanları, gayrimenkul sertifikası ile konut edindirme sürecinin doğru yönetilmesi durumunda hem TOKİ’nin, hem borsanın, hem tüketicilerin hem de yüklenici firmanın başarılı bir işe imza atacağı görüşünde. Uzmanlara göre atılması gereken ilk adım ise gayrimenkul sertifikalarına kredi hisse senedi teminatı özelliğinin kazandırılması.

UZMANLARIN ÖNERİSİ
Ev veya işyeri projelerinin tamamının gayrimenkul sertifikası ile finansman edilmesiyle ilgili uygulamada gayrimenkul yatırımcıları ile menkul değerler yatırımcılarının aynı kefeye konulmaması gerektiğini savunan uzmanlar, “Değeri 1 milyon lira olan daire için 500 bin lira faizsiz kredi imkânı bulabilen bir yatırımcı, geriye kalan 500 bin liralık bedeli sertifika hissesi toplayıp şirkete götürüp teslim ederek pekala dairenin sahibi olabilir. Gayrimenkul yatırımcılarının borsaya yönelmesi demek yapılacak alımlarda hisselere olan ilginin artması demektir. Bu da bazı piyasa oyuncularının iddia ettiklerinin aksine borsayı sığlıktan bir nebze de olsa kurtarabilir” görüşünü savunuyor. Sermaye Piyasası Kurulu (SPK), TOKİ ve projeleri geliştiren çözüm ortaklarının aynı dili konuşarak sonuca varmalarının sistemin dinamiklerine katkı sağlayacağı görüşünde olan uzmanlara göre birikimi olmayan vatandaşlara, gayrimenkul projelerinden pay satın alarak projelere topraktan ortak olabilmenin yolunu açacak düzenlemeler net bir şekilde anlatılırsa, başarılı bir sonuç almak mümkün.

BİST Başkanı Himmet Karadağ, geniş kitlelere ulaşmakta yetersiz kaldıklarını söylerken, uzmanlara göre sertifikalı daire satışından kazançlı çıkmak için hâlâ fırsat var. Ancak, sisteme dahil olup satış yapmak isteyen firmaların iştahını kabartmak için yasal düzenlemelere gerek duyuluyor.

SİSTEMİN MERAK EDİLEN YÖNLERİ NELER?
İster bireysel, ister kurumsal, isterse yabancı yatırımcılar olsun pay alarak ortak olabiliyor.

En az kaç lira ile sertifika sahibi olunabilir?
Pay almayı düşünenler ister 50 lira olsun ister 100 bin lira, kaç lira karşılığında paydaş olmak istiyorsa, o oranı satın alabilirler. TOKİ öncülüğünde gerçekleştirilen Park Mavera 3 Projesi’nde kullanılan ilk gayrimenkul sertifikası ihracı pay başına 42.5 TL’den halka arz edilmişti. Değerde düşüş olsa da konut bittiğinde pay sahiplerinin bir zararla karşılaşma ihtimali görünmüyor. Çünkü bölgeye değer katacak projeler mevcut.

Sertifika helâl yatırım aracı mıdır?
Sistem, kâr ve zarar ortaklığı üzerine kurulduğu için ve özellikle de faiz enstrümanı kullanılmadığı için bu konuda her hangi bir şüpheye mahal verilmiyor.

Sisteme dahil olan herkes kazançlı mı?
Bu konuda ne TOKİ, ne SPK ne de yüklenici ve geliştirici firma olan MAKRO İnşaat’ın bir taahhütü yok. Ancak reklam, tanıtım ve finansman gibi ciddi gider avantajları başta olmak üzere faizden kaynaklanan maliyetler fiyatlara iskonto olarak yansıtıldı. Ayrıca sertifikaya konu olan projenin (Mavera 3) lokasyonunda yer alan diğer markalı projelerin metrekare birim fiyatlarının 6 bin lira seviyesine kadar yükselmesi ilk ihraç tarihinde sertifika alanlar sabretmeleri durumunda kazançlı çıkacağının önemli işareti. Büyük yatırımlar devam ediyor.

Zarar etme ihtimali var mı?
Eğer İstanbul’da arsa fiyatları daha da gerileyip inşaat maliyetleri düşerse ve buna bağlı olarak konuta olan talepte ciddi kayıplar yaşanırsa sertifika sahiplerinin zarar etme riski de var. Ancak son bir yıl içinde ne arsa fiyatları olağanüstü geriledi, ne inşaat maliyetleri azaldı (yüzde 22 arttı) ne de konuta olan toplam talepte gerileme var.

İsteyen sertifikasını satabilecek mi?
Sertifikalar borsadaki hisse senetleri gibi alınıp satılabiliyor ve şeffaf bir pazarda SPK’nın denetiminde işlem görüyor. Bu arada proje bitiminde konut almak istemeyen yatırımcılar konutun satışından elde edilen nakdi de talep edebilecek. Kentsel dönüşüm projelerinin gayrimenkul sertifikası ile finansmanında, gayrimenkul sertifikası sisteminin işlerliğini artırmak üzere TOKİ’nin yanı sıra İller Bankası da sisteme dâhil edilmişti.

SABREDEN KAZANACAK
Gayrimenkul yatırım uzmanları ise proje 2019 yılında tamamlandığında bölgedeki konutların metrekare birim fiyatının 7 bin lira seviyelerine kadar çıkma potansiyelinin olduğunu dile getiriyor. Sistemin devreye girdiği günlerde yapılan açıklamalarda ise gayrimenkul sertifikasının toplumda ‘metrekare metrekare’ satış olarak algılandığı, ancak satışların şerefiyeleri gibi tüm özellikleriyle ele alınan dairelerin ‘pay’lara bölünerek gerçekleşeceğine dikkat çekilmişti.

“PROJE DOĞRU TANITILMALI”
Borsada işlem gören gayrimenkul yatırım fonlarını ve sertifikalarını borsa yatırımcısının bildiğini fakat asıl hedef kitlenin konut yatırımcısı olduğunu ifade eden Karadağ, hedef kitleye ulaşmakta yetersiz kaldıklarını söyledi.

“YETERSİZ KALDIK”
BİST Başkanı Karadağ, Borsa İstanbul aracılığıyla konutları doğrudan tüketiciye sunduklarını vurgulayarak, “Gerçekten tapu vereceğiz. Hatta bürokratik süreçleri azaltacağız, adresine tapusunu göndereceğiz. Şahıs bazında gayrimenkul sertifikası yatırımı yapanlar yeterli sertifikayı topladıklarında, konutu ister oturmak için kullanabilecek, isterse tapuyu almadan sertifikasını satarak kazancını realize edebilecek. Bu çok güzel bir yatırım’’ dedi. Sistemin kamuoyu tarafından benimsenmesinde yetersiz kaldıklarını vurgulayan Karadağ, bunun gerekçesini şu sözlerle dile getirdi: “Neden yetersiz kaldık? Birincisi, şu anda satılan proje TOKİ’nin. TOKİ Başkanı diyor ki ‘Ben bir de reklam mı yapacağım, ne gerek var?’ Bu bizim katılmadığımız bir gerekçe. Projeyi doğru tanıtmamız lazım. İlk proje, pilot proje, doğru tanıtılacak, başarılı olacak ki diğer gayrimenkul projelerimiz borsaya gelebilsin. Zamanlama anlamında da bana göre kötü bir zamanlamaydı, referandum öncesi ülke gündeminin çok daha başka şeylerle meşgul olduğu bir dönemde insanlara duyurmakta yetersiz kaldık ama proje devam ediyor. Biz yeni projelerle gayrimenkul ve konut yatırımcısına ulaşacağımızı düşünüyoruz. Hele bir de şu anda fiyatlar çok aşağı düştü, çok avantajlı. Bu, hızla, projenin tamamlanmasına yaklaşıldıkça yukarı yönlü hareket edecektir.

Mehmet Canıtatlı / Yeni Akit