Gayrimenkulde kar lideri: Ofis!

15 Şubat 2016 Pazartesi 17:47

Modern hayatın getirdiği yeniliklerle insanların yaşam tarzları, iş yapış süreçleri ve beklentileri de değişiyor. Bu durum işyeri olarak mekan seçiminde de geçerli. Ofis tercihinde her türlü konforun yer aldığı ofislere talep giderek artıyor. Bundan 20 yıl önce iş merkezlerinde ya da apartmanlarda faaliyet gösteren şirketler, artık akıllı ofisler olarak tabir edilen modern, altyapısı iyi kurgulanmış mekanları tercih ediyor.

Türk firmalarının yanı sıra çok sayıda yabancı firmanın da Türkiye'de, özellikle İstanbul'da ofis açması, ofis projelerine olan ilginin artmasına neden oldu. Talebin yoğunlaştığını gören geliştirici firmalar, hizmet standardı yüksek A sınıfı ofis yatırımlarına yöneldi.

Bugün uluslararası şirketlerin üssü haline gelen İstanbul'daki ofis sektörü incelendiğinde, Avrupa Yakası'nda bulunan örnekler ağırlıklı olarak, Şişli-Zincirlikuyu, Levent-Maslak aksında Büyükdere Caddesi üzerinde yoğunlaşmış durumda. Bu bölge, İstanbul'un Merkezi İş Alanı(MlA) olarak adlandırılan bölgesini oluşturuyor.

A Sınıfı ofis stoğu büyüyor..
Eva Gayrimenkul Değerleme A.Ş.'nin yapmış olduğu 'İstanbul Ofis Sektörü' araştırmasına göre, Avrupa Yakası'ndaki toplam ofis stoğu 2 milyon 559 bin metrekareye ulaşmış durumda. Bu yakadaki mevcut stoğun yaklaşık yüzde 83'ünün A sınıfı, geriye kalan yüzde 17'sinin ise B sınıfı ofis projelerinden oluştuğuna işaret eden araştırmada, Avrupa yakasındaki ofis alanları; MİA (Şişli-Mecidiyeköy-Zincirlikuyu Bölgesi ve Levent-Etiler Bölgesi'ni kapsıyor), Maslak, Kağıthane (Seyrantepe ve Haliç Bölgesi) ve Batı Bölgesi olarak dört ana bölümde ele alınıyor. İstanbul'da en pahalı metrekare kiralarına sahip olan ofis projeleri MİA bölgesinde bulunduğuna vurgu yapılan araştırmada, bu bölgede ortalama metrekare kira değerinin 37 dolar olduğu ifade ediliyor.

Anadolu Yakası'nın yıldızı parlıyor..
Araştırmada, Avrupa yakasında yaklaşık olarak 1 milyon 67 bin metrekarelik gelecek stok beklentisi olduğu da belirtiliyor. İstanbul genelinde, merkezi iş alanı olarak halen kabul gören Avrupa yakasından Anadolu Yakası'na bir yöneliş olduğuna vurgu yapılan raporda, şu değerlendirmelere yer veriliyor: "Anadolu yakası özellikle finans, bankacılık ve hizmet sektörleri için gözde bir bölge. Anadolu Yakası'nda Finans Merkezi projesinin de etkisiyle Avrupa Yakası'na eşit sayılabilecek büyüklükte bir geliştirme yapıldığı göze çarpıyor.

En yüksek kira Mia Bölgesi'nde
istanbul'daki mevcut ofislerin metrekare bazında ortalama kira değerleri bölgeler açısından incelendiğinde, Avrupa yakasının, Batı Bölgesi'nde 13, MİA Bölgesi'nde 37, Maslak'ta 32, Kağıthane-Seyrantepe'de ise 32 dolar olduğuna işaret eden Eva Gayrimenkul Değerleme A.Ş, Genel Müdürü Cansel Turgut Yazıcı, "Anadolu yakasında yer alan ofisL lerin metrekare olarak ortalama kira değerleri hakkında ise, "AItunizade'de 23, Ataşehir'de 27, Ümraniye'de 22, Kavacık'ta 22, Kartal-Maltepe'de ise 18 dolar aralığında seyrediyor" şeklinde bilgi veriyor. Anadolu yakasında yaklaşık olarak 1 milyon 211 bin metrekarelik gelecek stok beklentisi olduğuna da işaret eden Yazıcı, "Anadolu yakası, Avrupa yakasına oranla daha ucuz kira oranlarına sahip olduğu için gün geçtikçe daha çok tercih ediliyor. Ayrıca ulaşım bağlantılarının Maslak, Levent, Etiler bölgesine kıyasla daha kuvvetli olduğu gerçeğinden yola çıkarak Anadolu yakasının yakın tarihte daha üst seviyelere çıkacağı bekleniyor" diyor. Ofis projelerinin sayısı yatırımcı ilgisinin yoğunlaşması nedeniyle giderek artıyor. Para Dergisi olarak, yatırım açısından cazip ofis projelerini derledik...

Emre EROL / Keller Williams Türkiye Ülke Direktörü "Satış işlemlerinde ve kiralamalarda artış var''
İstanbul'da halihazırda 4 milyon metrekarenin üzerinde ofis stoğu var. 2016 sonuna kadar var olan arza 1.4 milyon metrekare daha eklenecek. 2017'de bu rakamın 6.5 milyon metrekarelere çıkması bekleniyor. 2014'te arz 3.7 milyon metrekareydi. Rakamlara bakıldığında ofis gayrimenkul piyasasında arzın giderek arttığını söyleyebiliriz. Artan arz boşluk oranlarını negatif yönde etkiliyor gibi görünse de i talebe yönelik geliştirilen projeler uzun vadede yatırımcısının yüzünü güldürecek. Yerli ve yabancı kurumsal firmalardan uzun soluklu talepler alıyoruz. Ofis yatırım maliyetlerinin yüksek olmasına bağlı olarak yükselen ofis kiraları, ofis yatırımlarının getirişinin konut yatırımlarının getirişinden daha yüksek olmasına zemin hazırlıyor. Piyasanın doğru takip edilmesi ve doğru adreslere yatırım yapılması halinde yatırımcı her zaman kazanç elde edecektir. Uluslararası şirketlerin bölge müdürlüklerini İstanbul'a taşımaları ile hem satış işlemlerinde hem de kiralamalarda artış yaşandı. Özellikle Merkezi İş Alanı [MİA] olarak adlandırılan bölgelerde uluslararası standartlarda geliştirilen ofislere yoğun ilgi devam ediyor. Gelişen metro hattı ve altyapı çalışmalarıyla birlikte İstanbul'un Avrupa Yakası'nda Kağıthane ve Seyrantepe, Anadolu Yakası'nda ise Kozyatağı, Ümraniye, Ataşehir, Maltepe ve Kartal'a ilgi her geçen gün artıyor. Lokasyona ve binaların özelliklerine göre değişiklik göstermekle birlikte öncelikli tercih edilen adreslerde metrekare fiyatları 20 ila 45 dolar arasında değişiyor.

Para Gazetesi