Türkiye’de konut balonu yok, risk var!

24 Aralık 2016 Cumartesi 13:38

İnşaat sektörü ve gayrimenkul yıllardır Türkiye ekonomisinin lokomotifi konumunda. Son dönemde ülke genelinde yaşanan ekonomik durgunluğun hem sebeplerinden hem de sonuçlarından biri olarak - özellikle İstanbul’da - konut balonundan bahsedilmesi akla “Konut balonu nedir?” sorusunu getirmektedir.

Tüm dünya konut balonu ile 2008 küresel finansal krizi ile tanıştı. Düşük faizin gayrimenkule olan talebi artırması ve talebin arzdan fazla olması nedeniyle fiyatların yükselmesiyle başlayan sürecin devamı ise şöyle:

- Gayrimenkul fiyatlarıyla birlikte faizler yükselir, gayrimenkul gibi uzun vadeli yatırımlar yerine kısa vadede yüksek kazanç sağlayan finansal enstrümanlara yatırım eğilimi artar.

- Önceki yüksek talebi karşılamak için inşaata hız veren ve konut arzını artıran inşaat şirketleri daralan talep karşısında arz fazlası sorunu yaşar.

- Kredi kullandıran finansal kuruluşlar ise artan güncel faiz oranları karşısında darboğaza düşer.

Bu konudaki bazı çalışmalar ‘konut balonunu’ şu şekilde formüle etmektedir: Enflasyon oranından arındırılmış reel konut fiyatlarının, 3 çeyrek boyunca en az %15 oranında artması ve devamında %15 oranında azalması sonucunda söz konusu piyasada bir balon oluştuğunu söylemek mümkün olabilir.

Konut balonu olup olmadığını değerlendirmek için göz önüne alınması gereken diğer bir kıstas ise kira çarpanıdır. Taşınmazın fiyatı ile aylık getirisinin birbirine bölümü sonucunda elde edilen kira çarpanı Türkiye özelinde incelendiğinde ortaya olumsuz bir görünüm ortaya çıkmaktadır. İstanbul için 2004 yılında 1,000 TL olan m2 başına ortalama satış fiyatı 2016’ya gelindiğinde 3,500 TL olarak hesaplanmaktadır*. Kira seviyelerinin söz konusu 12 yılda bu denli yüksek bir oranda yükselmemesi nedeniyle kira çarpanında önemli bir artış gözlenmektedir. Diğer bir deyişle insanlar, yüksek fiyatlarla aldıkları konutlar için görece daha düşük kira gelir elde etmekte.

Türkiye’nin ABD’dekine benzer bir krizi yaşaması mümkün değil
ABD’den tüm dünyaya yayılan finansal krizde; risk yapısı kredi kullanmaya uygun olmayan kişilere kullandırılan kredilerin parçalara bölünerek, menkul kıymet kapsamında bir yatırım aracına dönüştürüldü. Kredi kullanan kişiler ödeme zorluğu yaşadığında bu durum, bütün finansal sistemi etkileyen zincirleme bir krizi tetikledi. Ülkemizde ise, 5582 sayılı konut finansman sistemini düzenleyen kanunda yer alan ve bankaların verdikleri mortgage kredilerini kullanarak menkul kıymet ihraç edecekleri ikincil piyasa gelişmemiştir. Dolayısıyla ABD’dekiyle aynı yapısal özellikleri taşıyan bir kriz yaşama olasılığımız oldukça düşüktür. Bununla birlikte, Türkiye Bankalar Birliği (TBB) Risk Merkezi’nin Ekim ayındaki bültenine göre 2016’nın ilk 10 ayında kullanılan 166 milyar TL bireysel konut kredisinin yalnızca %0.5’i tasfiye olunacak alacaklara düşerken, bu oran inşaat şirketlerine verilen kredilerde (164 milyar TL) %4 olarak hesaplanmıştır. İnşaat sektörü, perakendenin ardından batık kredi oranı en yüksek ikinci sektör olmuştur. Bu bağlamda, ABD’deki mortgage krizinden farklı olarak Türkiye örneğinde; sektörel riski bireylerden çok inşaat şirketleri taşımaktadır.

Risk varsa Çözümü de var…
Son yıllarda konut stokundaki gelişim incelendiğinde, orta ve düşük gelir grubuna yönelik inşaat halindeki projelerin payının düşük olduğu görülüyor. Bunun yanı sıra, şehrin özellikle ikincil çeperlerinde orta gelir grubunu hedefleyen proje sayısı artıyor. Ancak söz konusu projeler ulaşım altyapısı ile desteklenmediği takdirde fırsattan çok bir risk oluşturabilir. Kent merkezinde ise kentsel dönüşüm süreciyle birlikte konut fiyatlarında önemli bir artış yaşanırken, bu yatırımı yapabilecek yüksek gelir grubunun sınırlı olduğu görülmektedir. Söz konusu gruptan ikinci ya da üçüncü evini alanlar olsa dahi artan stok karşısında bu talebin yetersiz kalması ve sürecin bir noktada tıkanması beklenebilir.

Konut kredisi kullananların genellikle ilk defa ev sahibi olan orta gelirliler ile yatırım yapan yüksek gelir grubu olduğu söylenebilir. Konut kredilerinin sektördeki olası tıkanmaya çare olup olamayacağı sorusu bir tarafa; özellikle kentsel dönüşüm projelerindeki mevcut finansman modellerinin çeşitlendirilmesi tartışılması gereken bir gündem maddesidir.

Ekonomik ve sektörel veriler incelendiğinde, Türkiye’deki konut piyasası için arz/talep dengesizliği yaratacak bir talep düşüşünden ve buradan kaynaklanan bir konut balonundan söz edemeyiz. Orta ve özellikle düşük gelir grubunu ev sahibi yapmaya yönelik projeler ile finansman modellerinin geliştirilmesi/desteklenmesi olası bir talep daralmasına çözüm olabilir. Konut fiyatlarının daha sürdürülebilir bir seviyeye çekilmesi ile gayrimenkul sektörü ülkenin lokomotifi olmaya tüm hızıyla devam edecektir.

Jill