Yeni Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği 1 Ekim'de yürürlüğe girecek!

16 Ağustos 2017 Çarşamba 11:15

Geçen ay Resmi Gazete'de yayımlanarak 1 Ekim 2017'de yürürlüğe gireceği açıklanan yeni Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği ve aynı tarihe kadar uzatılan, yüzde 25 ek emsal hakkı tanıyan ve kamuoyunda '2013 Haziran yüzde 25 Yönetmeliği' olarak tanınan yönetmelik, yerinde yenilenmesi için sözleşmesi yapılmış, riskli bina tespiti yapılmış, tahliyesi ve hatta yıkımı yapılmış bina ve sitelerin malikleri korkulu rüya görmesine neden oluyor.

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki Kanun'a bağlı olarak plan tadili yapmadan ve emsal artışı zorlaması olmadan yerinde dönüşüme imkan veren '2013 Haziran Yüzde 25 Yönetmeliği' mevcut imar hakları tamamen kullanılmış, buna karşılık risk taşıyan, yenilenmesi gereken bina ve sitelerin dönüştürülmesine olanak sağlıyordu. Bu yönetmelik şartlarıyla yeniden yapılabilen bina ve sitelerde, hak sahiplerine mevcut metrekarelerinden daha fazla rant yaratmadan, sadece yapının yenilenme giderleri ve makul bir yüklenici kar payını sağlamak ile mümkün olabiliyordu.

Kat maliklerinin korkulu rüyası
1 Ekim'de yürürlüğe girecek olan Yeni Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği, '2013 Haziran Yüzde 25 Yönetmeliği'nin, dönüşüm sürecine girmiş olan projelere 1 Ekim 2017 tarihine kadar neticelendirilme şartı getirdi. Ancak dönüşüm sürecine giren, riskli bina tescili yapılarak tahliye tebligatları yapılan, hatta tahliyesi yapılan ve yıkılmış sitelerde müteahhit ve belediye yetkilerini aşan sorunlar, kat maliklerinin korkulu rüyası oldu. Vasi tayini, gaip malik, tebligat yapılamaması gibi art niyetli girişimler nedeniyle ruhsat başvurusu için gerekli şartları tamamlayamayan yükleniciler ve kat malikler, 1 Ekim 2017 tarihinden sonra büyük bir kaos sürecine girmekten ve projelerin ortada kalmasından büyük endişe duyuyor. Müteahhitler Yeni Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği ile sektöre tanınan 1 Ekim 2017 tarihine kadar olan sürenin, ortaya çıkacak sorunların çözümlenmesi için yeterli olmayacağı görülüyor.

'Gerekli tadilat yapılacaktır'
İstanbul İnşaatçılar Derneği (İNDER) Yönetim Kurulu Başkanı Nazmi Durbakayım, '2013 Haziran Yüzde 25 Yönetmeliği' şartlarını kullanmak suretiyle yola çıkan yüklenicilerin projelerinde akamet riski, kat maliklerinin ise evsiz kalma riski ile karşı karşıya bulunduğunu söyledi.

Evleri yıkılmış, evlerini tek ederek kiraya çıkmış veya bir yakınlarının yanına geçici yerleşmiş olan insanların çok ağır mağduriyetler yaşayabileceğine dikkat çeken Durbakayım, "Bakanlığımızın, böyle bir kargaşa yaşanmasına müsaade etmeyeceğine ve söz konusu yönetmelikte gerekli tadilatı yapacağına inanıyoruz" dedi.

Bu kapsamda sıkıntıya giren projelerde Çevre ve Şehircilik Bakanlığı'nın bizzat devreye girmesinin tek çözüm olduğunu ifade eden Başkan Durbakayım "Art niyetli girişimler nedeniyle 1 Ekim 2017 tarihine kadar ruhsat alınamadığı için hak sahiplerinin zarar görmesini engellemek adına; kanun düzenleyici sıfatını taşıyan Bakanlığın devreye girmesi gerektiğini düşünüyoruz. Vasi tayini, gaip malik, tebligat yapılamaması gibi art niyetli girişimlerle engellenen projelerin yerel idarelerden devir alınmasını ve Bakanlığın re'sen yetki kullanarak ruhsatlarının verilmesine imkân sağlanmasını önermekteyiz' açıklamasını yaptı.

Üç dernekten ortak açıklama
İNDER Başkanı Nazmi Durbakayım'ın, yeni Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği'ne ilişkin sorunların en kısa sürede giderileceğine ilişkin inancı ve görüşleri, İNDER, Gayrimenkul ve Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Derneği (GYODER), Konut Geliştiricileri ve Yatırımcıları Derneği'nin (KONUTDER) konu hakkındaki ortak açıklamasına da yansıdı.

Açıklamada, gayrimenkul sektörünü temsil eden üç derneğin Planlı Alanlar imar Yönetmeliği'ne ilişkin görüşlerini, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı'na iletmelerine rağmen sektörün saha tecrübesinin yönetmeliğe yansıtılmadığı belirtilerek yönetmeliğin bu haliyle yürürlüğe girmiş olması nedeniyle gayrimenkul sektörünün, yapı inşa ve mimarlık mesleğinin önemli ölçüde sorunlar yaşayacağı öne sürüldü. Üç derdeğn ortak açıklamasında "Her şeyden önce şehirlerimizin ve medeniyet inşa hedefimizin en önemli unsurlarından biri mimaridir. Mimari, yüzyılların getirdiği birikim, tecrübe, mesleki deneyim ve ahlakıyla birlikte gelecek vizyonuyla şekillenen, mimarlarımız elinde ete kemiğe bürünen, yapımcılarımız tarafından inşa edilerek hayat bulan imar faaliyetimizdir. Yüzyıllar boyu yazılı kurallardan çok, yazılı olmayan değerler ile gelişmiş, her hususu bir yönetmelik maddesine ve matematiksel hesaba sığdırılmayacak kadar geniş bir olgudur ve her bir mimari eser bir telif eserdir" ifadelerine yer verildi.

'Şehirler tek tipleştirilecek'
Haziran 2013 tarihli yönetmeliğin dört yıl önce vizyoner bir anlayışla ve tüm sektörün görüşleriyle harmanlanarak hazırlandığı hatırlatılan açıklamada yayınlandığı günden itibaren bürokratik bir anlayışın, bu yönetmeliği değiştirmeye ve daraltmaya çalıştığı vurgulandı. "Tüm bu gayretlerin sonucu olarak yayımlanan yeni yönetmelik öncelikli olarak mimarlık mesleğini uygulanamaz hale getirmiştir" denilen açıklamada, şehirlerin bundan sonra tek tipleştirici bir bakış açısıyla, gelecek vizyonundan uzaklaşarak inşa edileceğinin görüldüğü kaydedildi. Açıklamada, "Mevcut düzenleme kültürel ve mimari mirasımızın geleceğe aktarılmasını sağlamaktan ve şehirlerimizi ileriyle taşımaktan uzak, adeta mimarların elini kolunu bağlayan, telif eser ortaya koymasının önünü kesen bir düzenlemedir." değerlendirmesine yer verildi.

'İnşaat ruhsatı müktesep hak olmaktan çıktı'
İNDER, GYODER ve KONUTDER'in ortak açıklamasında dikkat çekilen konulardan biri de 'müktesep haklar' oldu. Yeni yönetmelikte inşaat ruhsatının müktesep hak olmaktan çıkarıldığını öne süren üç dernek, son anda yönetmeliğe ilave edilen bu düzenlemeyle hem yerli ve yabancı yatırımcıların hem de tüketicilerin büyük bir riskle karşı karşıya olduğunu vurguladı. İmar Kanunu'na tamamen aykırı olan bu düzenlemeyle gayrimenkul sektörünün en temel dayanağından yoksun hale getirildiği ve yatırımların önünün kesildiği belirtilen açıklamada şunlar kaydedildi:

"Mevzuata uygun olarak alınan inşaat ruhsatı ile yapılan projelerin imar planı iptalleriyle akamete uğraması hem yatırımcı hem tüketici hem de ülke ekonomisinin zarar görmesine sebep olacaktır. Gayrisafi yurt içi hasıladaki payı yüzde 8 olan ve ekonomik büyümeye önemli ölçüde destek veren, ayrıca toplam istihdamdaki payı yüzde 7,3 olan gayrimenkul sektörü geçmişte bu hususla ilgili birçok kez büyük sorunlar yaşamıştır. Yeni yönetmeliğin birçok sorunu beraberinde getireceğini, bundan en çok geniş halk kesimlerinin mağdur olacağını ve çıkacak olumsuzlukların zamanla kavranacağını düşünüyoruz."

'Kısıtlayıcı maddeler var'
Birçok alanda kısıtlayıcı maddelerin de bulunduğuna işaret edilen açıklamada, önceden maksimum 3 bin metrekare olan sosyal tesis alanlarının daire sayısı ve proje büyüklüğü gözetilmeden maksimum 500 metrekareye indirildiği; mescitlerin, kreş ve çocuk oyun alanlarının toplam 750 metrekareden konutlar için 100 metrekareye, konut dışı kullanımlar için 200 metrekareye düşürüldüğü bildirildi.

İNDER, GYODER ve KONUTDER'in ortak açıklamasında şu bilgilere yer verildi: "Otopark yapımının teşvik edilmesi gerekirken, otopark alanlarının en az otopark alanının iki katını geçmeyecek şekilde sınırlandırılmasının; kullanıcı konforu açısından önemli olan asansör, bina giriş holü ve kat holünün asgari alanlar ile sınırlandırılmasının; bodrum katlarda yer alan ortak sığınakların asgari olması gereken alandan bir metrekare dahi büyük yapılamamasının; ortak alan depolarının kaldırılmasının; yangın yönetmeliği gereği yapılması zorunlu olan mahallerin sadece yangın merdiven evi ile sınırlı tutulmasının; daha önce herhangi bir sınırlandırma bulunmayan ve peyzaja zenginlik katan pergola, kameriye, açık yüzme havuzu ve süs havuzlarının bahçe alanının yüzde 10'u ile kısıtlanmasının nasıl bir toplumsal fayda sağlayacağını anlayamıyoruz. Bütün bunlara rağmen yönetmeliğe üç aylık bir geçiş süreci konmuştur. Bu sürede, gayrimenkul sektöründe ve ülke ekonomisinde derin yaralar açılmadan, yönetmelikteki kısıtlayıcı maddelerinin, çelişkili ve olumsuz yönlerinin düzeltileceği yönündeki ümidimizi muhafaza ediyoruz."

'Ruhsat alma yarışı başlayacak'
Kentsel Dönüşüm ve Hukuk Platformu Başkanı Prof. Dr. Gürsel Öngören ise devletin, daire sahiplerine, arsa sahiplerine ve inşaat sektörüne, yeni Planlı Alanlar imar Yönetmeliği'yle getirilen yapılaşma düzenine uyum sağlaması için üç ay süre verdiğini belirterek arsa sahiplerinin ve inşaat müteahhitlerinin bu üç aylık bir sürede inşaat ruhsatı alma yarışına gireceğini söyledi.

Hem kentsel dönüşüme başlamış olan yapılar açısından ve hem de normal inşaat çalışmaları açısından üç ay boyunca ilgililerin daha önce yaptıkları hesaplar doğrultusunda hazırlıklarını tamamlayıp, inşaat ruhsatlarını eski yönetmelik hükümlerine göre alabileceklerini ifade eden Öngören, "Böylece daha önce yapılmış olan daire büyüklükleri hesabı bozulmayacak ama keşke uyum süresi altı ay olsaydı" dedi. Öngören, 1 Ekim 2017'den itibaren tüm Türkiye'de bu yeni yönetmeliğin uygulanacağını, ancak belediyelerin bu yönetmeliğin temel yapılaşma koşullarını değiştirmemek kaydıyla kendi il ve ilçelerinin mimari özelliklerini, kat adedinde, bina cephesinde ve boyada ortaya çıkaran imar yönetmelikleri de hazırlayabileceklerini de sözlerine ekledi.

Yeni yönetmelik neler getirecek?
- Stüdyo daireler artık yapılamayacak. En küçük daire minimum 28,5 metrekare büyüklüğünde oturma odalı ve yatak odalı olarak 1+1 şeklinde yapılacak. Her dairenin net en az 12 metrekare oturma alanı, 3 metrekare banyo ve 9 metrekare yatak odası, 3,3 metrekare mutfak ya da pişirme yeri, 1,2 metrekare tuvalet bulunmasını zorunlu hale getirildi.
- Binaların daha az katlı olması için taban alanına yönelik kurallar değişti. Eskiden TAKS yüzde 40 ile sınırlıyken şimdi yüzde 60'a kadar çıkarıldı. Bina arsada daha geniş taban alanına oturup yayılabilecek. Eski yönetmeliğe göre çekme mesafeleriyle parselde 9 kat yapılması gereken örneğin 900 metrekare inşaat, şimdi parsele yayılarak 6 kat olarak yapılabilecek.
- Yeni binalarda daha çok otopark yapılabilecek. Su basman kotu altında zorunlu otopark alanlarının 2 katı alanın ve bunun yanında bütün cepheleri gömülü olan otoparkların emsal dışında yapılabilmesi mümkün oldu.

Net alan tanımı değişti
Eski yönetmelikte duvarlar arasında kalan alan, net alan olarak tanımlanırken, yeni yönetmelikle içeriden bağlantılı piyesleri ile birlikte bağımsız bölüm içerisindeki boşluklar hariç duvarlar arasında kalan temiz alan olarak tanımlandı. Bağımsız brüt alan tanımı da değişti ve şaftlar, ışıklıklar, hava bacaları, galeri boşlukları hariç bağımsız bölümün dış konturlarının çevrelediği alan olarak geniş bir tanım yapıldı.
- Çatı dubleksi veya ters dubleks olarak bilinen alanlarla ilgili brüt alan, bu katlardaki bağımsız bölüme ait alanlar birlikte değerlendirilerek hesaplanacak.

Kat yükseklikleri artırıldı
- Kat yükseklikleri konutlarda 3,60 ofislerde 4 metreye çıkarıldı. metreye, ticari ofislerde 4 metrekareye çıkarıldı.
- Belediyeler, mahallin ve çevrenin özelliklerine göre yapılar arasında uyum sağlamak, güzel bir görünüm elde etmek amacıyla dış cephe boya ve kaplamaları ile çatının malzemesini ve rengini tayin edebilecek. Yöresel özellikler istenirse belediyelerce binalara yansıtılacak.
- Yeni yönetmelikte son dönem tartışılan siluet konusuna vurgu yapılıyor. Uzun yıllardır kullanılan Avan Proje (ön proje) tanımı netleştirildi. Uygulama projesinin yapımına esas teşkil eden, geçerli imar durumuna göre hazırlanan tüm ölçü ve kotların bulunduğu gerekirse siluetin yer aldığı proje olarak tanımlandı. Yani, bir yapı inşa edecek şirket yerel yönetime ön proje sunarken silueti nasıl etkileyeceğini tüm ayrıntıları ile açıklayacak.

İndergi Dergisi