Neşecan Çekici'den gayrimenkul tüyoları!

Türk ekonomisinin lokomotifi gayrimenkul sektöründe yüzler gülüyor. Gülüyor çünkü, satışlar hız kesmiyor. Karma projeler ve kentsel dönüşüm hareketi iç pazarı hareketlendirirken, gerekli yasal düzenlemelerle de yabancı yatırımcı için çekim merkezi olmaya devam ediyor. GYODER tarafından yapılan açıklamaya göre (2015 yılı itibarıyla) Türkiye’de en çok Suudiler ve Almanlar mülk ediniyor. Onları İngilizler izliyor. Peşlerinden ise Körfez geliyor; Kuveyt ve Katarlılar da Türkiye sevdalısı!

Peki, yabancılar gayrimenkul yatırımı için en çok hangi kenti seviyor derseniz söyleyelim, Muğla’yı. İstanbul ikinci sırayı, Antalya ise üçüncü sırayı alıyor.

Bu büyük ilginin sebebine ise, “Türk gayrimenkul pazarı emsalsiz bir konumda” diyen Epos Gayrimenkul Danışmanlık ve Değerleme Kurucu ve Yönetici Ortağı Neşecan Çekici açıklık getiriyor. Finansgundem.com’a konuşan Neşecan Çekici, bu dönemde gayrimenkulun uzun dönemli yatırım aracı olma özelliği ve risk-getiri oranı ilişkisi sebebiyle beklenti satın alındığını ifade ediyor. Detay veriyor: “Yabancı yatırımcılar açısından orta ve uzun vadede diğer yatırım yapılacak ülkeler ile karşılaştırıldığında, modern ve yenilikçi yaklaşım sayesinde hızla yükselen piyasa dinamikleri açısından Türk gayrimenkul pazarı alternatifsiz bir konumdadır.”

Gayrimenkul Yatırım Fonlarının yeni bir alan olduğunu ifade eden Çekici, önümüzdeki dönemde bir AVM’ye, bir otele yatırım yapamayan küçük nitelikli yatırımcının birikimleri için yeni bir fırsat kapısı olduğuna işaret ediyor.

Epos Gayrimenkul Danışmanlık ve Değerleme Kurucu ve Yönetici Ortağı Neşecan Çekici ile gayrimenkul sektörünü, projeleri, AVM’leri, yabancı yatırımlarını ve gündemden hiç düşmeyen kentsel dönüşümü konuşuyoruz.

FİZİBİLİTEDEN SATIŞA DANIŞMANLIK HİZMETİ

-Epos olarak sektörde nasıl bir hizmet veriyorsunuz?
-Biz, gayrimenkul danışmanlığı ve değerleme çalışmaları yapıyoruz. Arsanın fizibilite aşamasından, satışa kadarki tüm hizmetleri veren ‘hizmet danışmanlık’ firmasıyız. Alım, satım yapmıyoruz, daha mutfak kısmındayız. En baştan karlılığın, maliyetlerin hesaplanması, satış fiyatları, mimari, tasarım, pazar araştırması, profil tespitleri gibi mutfak çalışmalarının hazırlığını gerçekleştirip, danışmanlık hizmeti veriyoruz. SPK, BDDK akreditasyonlarımız var. Lisanslı bir şirketiz. Alım, satım, pazarlama işleri yapmıyoruz ama ona hazırlıyoruz. İnşaat şirketlerine, yatırımcılara, özel veya kamu sektörlerine yaptığımız çalışmalarda, projelerin soyut uygulanabilir aşamaya gelmesinde, performans değerlendirmesi, projenin stratejik çalışmalarında bulunmak gibi farklı bir hizmet veriyoruz.

-Yani, projenin ne amaçla kullanılacağına dair hizmet veriyorsunuz!
-Evet. Analizler yapıyoruz. Arsada fiziksel, yasal ve finansal açıdan ne geliştirilirse ne olur, bütün bunların hesaplamalarını yapıyoruz. Bunu arz- talep ve sosyal ihtiyaçlar çerçevesinde sofistike bir çalışma olarak yapıyoruz. Daha sonra firmalar başlıyorlar bu işi üretmeye. Örneğin, tasarımlar çiziliyor, mekânlar tasarlanıyor…

- O zaman daha çok büyük projelerde varsınız değil mi?
-AVM’lerde, hastanelerde ve konutta da varız. Mesela tek bir bina yapılacaksa genelde bize başvurulmaz. Ancak bir konsept çalışmasında örneğin Kartal, Beylikdüzü ya da şehrin içinde kentsel dönüşüm projelerinde biz varız. 300, 500 ya da 1000 konutluk veya daha butik projelere söylediğim başlıklar altında çalışmalar yapıyoruz. Şimdi buna kentsel dönüşüm de eklendi, mevcut alan analizleri yapıyoruz. Şu andaki fiyatı nedir, nasıl bir rant var orada gibi… Sonra ‘yeni projenin geliri nasıl olacak, değer odaklı bir çalışma nasıl çıkarılabilir?’ o tür çalışmaları da şehir merkezli projelerde İstanbul dışında da yapıyoruz. Sadece İstanbul bazlı çalışmıyoruz.

SEKTÖRDE KAR MARJLARI DÜŞTÜ

-Eskiyle, yeninin farkı nedir?
-Eskiden binalar yapılırdı, ‘Bunu nasıl kullanalım?’ diye düşünülürdü. Şimdi ise arsa aşamasında önce kurum, firma, kişi, yatırım, müteahhit bu hizmetleri alarak çalışmaya başlıyor. Pazar araştırmasını görüp anketlere bakmak istiyorlar, ‘Burada neyi çok kolay satarım?’ bunu baştan görmek istiyorlar. Çünkü artık yanlış yapma şansı yok, çok hassas analizlerle yola çıkılması lazım. Sektörde artık kar marjları oldukça düştü. Bu mantıkla da baktığınız zaman doğru müşterinin, doğru mekânların ve fiyatların yakalanması lazım…

-“Sektörde kar marjları düştü” derken müteahhitlere mesaj mı vermek istiyorsunuz? Yoksa gerçekten düştü mü?
-Evet, gerçekten düştü. İstanbul’da da düştü çünkü arsa fiyatları yükseldi, kat karşılığı oran da, bedel olarak arsa maliyeti de yüksek. O yüzden kar marjı oldukça aşağılara indi. Zaten bir çok vergisel durumlar, maliyetler… Eskiye göre çok daha aşağıda marjlar. Ortada gördüğümüz birçok kurumsal firma bu sektörün aslında yüzde 10 en çok yüzde 15’ini oluşturuyor. Markalı çalışan, şeffaf çalışan, düzgün üretim yapan, vergilerini doğru ödeyen kurumsal firma sayısı yüzde 15’lerde; diğer bir kısmı daha merdiven altı çalışmalar yapan firmalar .Bunlar da sektörün yüzde 85’i. Aslında biz yüzde 10 veya yüzde 15’ini görüyoruz. Emlak Konut veya TOKİ’yi sayarsak yüzde 15’e çıkıyor. Sektörün çok küçük kısmından bahsediyoruz ancak dışarıda irili ufaklı çok büyük bir müteahhit mekanizması var.

TÜRKLERDE BİR MÜLKİYET MERAKI VAR

-Şu anda İstanbul fiyatlarını nasıl buluyorsunuz?
-Şu anda büyük metropollerde ve dünyada da kiranın getirisiyle dairenin ya da mülkün satış değeri arasında bir korelasyon vardır. “Kaç yılda döner” diye halk arasında konuşulur. Eskiden İstanbul’un çok tercih edilen yerlerinde çok hızlı dönerdi. Ancak bu süreler artık uzadı çünkü çok ciddi bir arz var. Kiralık konut sayısı ortaya çıktı. Evet, marjlarda açıldı ama sadece yatırımcı kira gelirinden kar etmiyor Türkiye'de. Değerinden de kar ettiği için bunu da düşünmek lazım. Mesela ‘200’e aldım 400’e sattım’ derken burada da kazanıyor zaten. Daha kiraya vermeden kazanıyor. Büyük metropollerde fiyatlar ve değerler çok yüksektir. Kiralar daha erişilebilirdir. O yüzden büyük Avrupa başkentlerinde yer almak çok kolay değildir. Türkiye’de ise bir mülkiyet merakı var. Tapu sahip olma güdüsü çok yüksek bir ülke. Daire yatırımı yapmak biraz da güvenilir bir liman olarak görülüyor. Gayrimenkul uzun dönemli bir yatırım. Gir-çık gibi bir şey değil. Borsa bile böyle; uzun dönemli beklenti satın alırsınız. Yatırım değeri olan yerleri alırsınız. O yüzden de kazanırsınız.

-Şu anda İstanbul’un hangi bölgeleri ilgi çekiyor?
-Aslında İstanbul değişik bir yer. Her bölgesi ayrı bir talep getiriyor çünkü talep var, şu bölge bu bölge diye saymamak lazım. Kentsel dönüşümden dolayı merkezi alanlara ilgi biraz çoğaldı. Hala da yeni bir proje çıktığında ciddi anlamda sattığını görüyoruz. Anadolu müşterisi geliyor alıyor, yabancılar özellikle Körfez ülkeleri Avrupa yakasını daha çok tercih ediyor çünkü havaalanına yakın. Bir de alışveriş merkezleri ve hayatı daha dinamik olması dolayısıyla Avrupa yakasını daha çok seviyorlar. Şimdi yabancı alımı söz konusu zaten. Ağustos ayı itibarıyla baktığımızda da geçen seneyi yakalamış hatta geçmiş durumdayız konut satışlarında. Hem yabancılarda hem de toplam satışta. Şu anda geçen senenin üstündeyiz. Son sekiz ayın verileri bunlar. Bence beklenmedik bir durum. Demek ki ilk aylarda bayağı bir hareketlilik olmuş. Bir de üstüne tapu devirleri var. Bir yıl önce yapılanların tapusu veriliyor. Ayrıca yabancı satışları daha iyi. Ben şaşırdım açıkçası daha aşağıda bekliyordum.

-Peki, AVM’lerde bir patlama bekliyor musunuz? AVM’nin de şekline de danışmanlık hizmeti veriyor musunuz?
-Bölgenin ihtiyaçlarına göre mimarisini tavsiye ediyoruz. Biz oradaki ihtiyaçları kimler gelebilir, kimler alışveriş yapar, alışveriş merkezinin teması ne olmalıdır, çok katlı bir alışveriş merkezinin az katlı bir alışveriş merkezine göre yararları nedir, yoldan algılanabilirliği nedir, garaj, otopark sayısı ne olmalıdır gibi daha teknik taraflarını yapıyoruz. Bittikten sonra da değerlemelerini yapıyoruz. 5-10 yıllık değerini buluyoruz. Mesela sahipleri AVM’lerini satmak ya da kiralamak istiyorsa, değer yaklaşımının bulunması için bize geliyorlar. Değer yaklaşımını bulmak için de kira gelirlerinden, maliyetlerinden hareket ediyoruz ve gayrimenkulde kullanılan birkaç yöntemi kullanıyoruz.

BANKALARA ÇALIŞMIYORUZ, NİŞ ALANDA KALMAK İSTEDİK

-Sizin gibi şirket sayısı nedir, çok mu?
-Biz banka işi yapmıyoruz, bireysel ev kredisi değerleme işinde yokuz. 130 şirket var, 125’i bunu yapıyor. Bu biraz farklı ölçek ekonomisi yaratan bir iş. Türkiye’nin her yerinde yapacaksınız. Konut kredisi alacaksınız ve bankaya gidiyorsunuz, evin değerlemesi yapılacak, anlaşmalı olduğu şirketi çağırıyor banka, ilgili bilgileri veriyor, ‘kaç lira eder bu’ diye soruyor, tapuya ipotek koyuyor. Söz konusu alanda biz yokuz, şu anda bankalara çalışmayan birkaç firmadan biriyiz. Biz niş alanda kalmak istedik.

-Ekibiniz kaç kişi?
-20 kişi diyebiliriz; şehir plancısı, harita mühendisi, inşaat mühendisi, mimarımız var. Sosyal bilimlerden iki üç kişiyiz. Ben daha çok finansal analizlerle, ekonomik yaklaşımlarla ilgileniyorum. Diğer arkadaşlar mimarlık proje taraflarına bakıyorlar. Hukukçumuz var, hukuk görüşlerini ondan alıyoruz. Daha spesifik bir hukuk işi olduğunda kentsel dönüşümse başka birine, vergi ise vergi ile ilgilenen kişiye soruyoruz. Sonuç olarak kendimize bir hukukçu bulundurma zorunluluğumuz var. SPK ‘dan da lisanslı olduğumuz için. Eski ve köklü bir yapı olduk, 20. yılımız bu sene.

KENTSEL DÖNÜŞÜM TARİHİ FIRSAT AMA ÇOK DOĞRU YAPILMIYOR

-Kentsel dönüşüm sizin işinizi çok büyütecek bir şey mi?
-Aslında tarihi bir fırsat ve sosyal sorumluluk, ama çok doğru yapılmıyor. Çok takım çalışması gibi oluşmuyor. Taraflara bırakılacak kadar basit bir iş değil. Yani inşaatçı ve hak sahibi karşı karşıya kalınca sonuçta herkesin kazanacağı bir şey olmalı. Bir taraf kaybederse aslında diğer tarafta ülke de kaybediyor ve bu türde birçok deneyimler var. Yenilemeden çıkması lazım çünkü bu bir yenileme süreci değil. daha büyük ada bazında dönüşümler yapılması gerekir ki, bir takım yan etkilerinden de kurtulsun, faydalı alanları ortaya çıksın. Enerji kazanımından işsizliğin düşmesine, suç oranlarının azalmasına kadar bir çok artısı var ama tek bacaklı olarak gündeme getirildiği için ancak bundan sonra bir başlangıç bir ivme kazandığında daha iyi olacaktır. Kentsel dönüşümde uzlaşma adabı çok önemli. Bunlar çok eksik ve yavaş yavaş oluşuyor. Hak sahipleri rant oran pazarlığından çıkıp biraz daha değer odaklı düşünmeli. Şu anda 500 milyar dolarlık bir dönüşümden bahsediliyor çok ciddi bir dönüşüm seferberliği var. Bu seferberlikten de strateji ile çıkmak lazım. Ama ben bunu çok fazla göremiyorum. Yavaş yavaş bazı belediyelerin önderliğinde oluşuyor. Strateji çalışması yapmak gerektiğini düşünüyorum. Sadece dönüştürmek değil katma değer yaratmak lazım. Değerleme tarafında da aslında değerlemecilere çok rol düşüyor, uzlaşılarda da gerçekten rol oynuyor değerlemeciler. Adil bir terazi oluyor. Lisansları da olduğu için değerlemecilerin yaptığı çalışmalara taraflar daha ılımlı yaklaşıyor.

-Yabancıların ilgisinin süreceğini düşünüyor musunuz?
-Düşünüyorum. Dubai’deki fuara da gittim şaşırtıcı bir şekilde Suudi Arabistan, Kuveyt ve Katar ilgili. Bireysel Yabancı yatırımcı var. Bireysel yabancı yatırımcı şu an ki sosyal, ekonomik, jeopolitik, siyasi şeylerden de çok etkilenmiyor, bunu bir fırsat olarak görüyor. Hatta döviz yükselip evler ucuzladığı için onlar için bir avantaj. Ancak kurumsal yabancı yatırımcı için yok denecek kadar az. Bence buna çalışmak lazım sektör olarak. Türkiye’de çok azlar onlar daha montanlı işler yaptıkları için bu durumun birazcık stabil haline geçmesini bekliyorlar.

-Peki, Avrupa’nın ilgisi hala sürüyor mu?
-Evet, İngiltere’nin Rusya’nın ilgisi var. Hem yaratılan projeler anlamında, hem ülkenin ileriye dönük bir takım dinamikleri anlamında vazgeçilmez bir ülke bence Türkiye. Genç bir nüfusa hitap eden yurtlar, okullar ve onun alt kıvrımları kırılımları gibi alanlar var. Bir sürü bu konuyu destekleyen dinamiği var. Uzun dönemli bakınca yabancılar için ben önemli olduğunu düşünüyorum bu ülkenin…

GAYRİMENKUL YATIRIMLARI KÜÇÜK YATIRIMCI İÇİN YENİ BİR ALAN

-İstanbul AVM’ye doydu mu sizce?
- Türkiye de perakende zinciri eksikliği var. Çok fazla perakende zinciri olmadığı için aynı markalar 300 metre bazen bir kilometre arayla AVM’lere mağaza açıyor ve başarılı olamıyor. Böyle bir sorun var ve alışveriş merkezi yatırım ilgisi biraz aşağıya indi aslında. Doygunluk demesek te epey bir potansiyelini gerçekleştirdi. Fakat son dönemlerde özellikle iş, otel yatırımları, şehir merkezlerinde çok büyük otel yatırımları söz konusu. Şimdi yurtlar, yaşlı yaşam merkezleri gibi niş alanlara giden bazı yatırım fikirleri var. Artık önümüzdeki dönemde daha dikkatli analizler lazım.

Gayrimenkul Yatırım Fonları da yeni bir alan. Örneğin önümüzdeki dönemde bir AVM’ye veya otele yatırım yapamayacak kadar parası olan küçük nitelikli yatırımcıların bir araya gelerek bu tür mülklere ortak olmasını sağlayan sonrasında ise bunun getirilerinden veya el değiştirmesinden para kazandıran bir mekanizmi Türkiye için. Önümüzdeki dönemde de oldukça çok karşımızı çıkacak bir alan ve iyi bir enstrüman. SPK’nın çıkardığı bir tebliğ ile gündeme geldi. Şu anda Akportföy’de kurulmak üzere. BES fonları için evet. Amaç burada bir vergi avantajı sağlamak değil amaç nitelikli yatırımcının parasını değerlendirebileceği zaten fonlar hep vardı gayrimenkule dönmüş oldu. Bu fonlama mekanizması da bizim sektöre aslında bir elastikiyet sağlayacak.

Finansgündem