İzmir Bayraklı'da Yeni Kent Merkezi projesi bölgedeki fiyatları arttırdı!

13 Kasım 2017 Pazartesi 10:47

Ege'nin ilk yerleşim yerlerinden biri Bayraklı 6 Mart 2008 tarihinde İzmir'in ilçesi oldu. Sadece dokuzyıldır ilçe olan Bayraklı, kentsel dönüşüm projesi ve onun tamamlayıcısı Yeni Kent Merkezi Projesi kapsamında inşa edilen gökdelenler ile "Bayraklı İzmifin Manhattan'ı olabilir mi?" sorusunu akla getiriyor. Peki, bu projeler Bayraklı'daki emlak piyasasını nasıl etkiliyor?

Görüştüğümüz emlakçılara göre, bölge bazında değişmekle birlikte 2004'ten bu yana konut satış ve kira fiyatlarındaki en düşük %10, en yüksek %35 oranındaki artış hiç durmadı. Devlet memurlarının İzmir'den atama talep etmemesi, eski mal sahiplerinin kiraya çıkması ile arzın talebi karşılayamaması ve bölgenin değerlenecek olduğu düşüncesi, konut kiralarının ve satışlarının artmasındaki en büyük etkenler olarak sayılıyor.

Fiyatlardaki artışlar ve aidatların yüksekliği ofis satışlarını olumsuz etkilese de emlakçılann çoğu SGK ve Tapu Dairesi'nin de bulunduğu Adliye çevresinde ofislerin daha çok satıldığını ama Bayraklının genelinde konutların rağbet gördüğünü söylüyor. Konutlar için genellikle Özkanlar Mahallesi ve kentseldönüşümün yapıldığı Adalet Mahallesi tavsiye edilirken, Manavkuyu Mahallesi ve Mansuroğlu Mahallesi hem konutlar hem de ofisler için öneriliyor.

Emlakçılar, tek yaşayan kişi sayısının artışı ile 1+1 dairelere olan talebin yükseldiğini ama bu tip dairelerin Bayraklı'da sayıca az olmasından dolayı birinci sırada 2+1 ve onu takiben de 3+1 dairelerin tercih edildiğini vurguluyorlar. 3+1 daireler konut olarak tercih edilmelerinin yanında çoğunlukla avukatlar tarafından ofis olarak da kullanılıyor. Bayraklı'nın Yeni Kent Merkezi kabul edilmesiyle büyük şirketlerin merkezlerini bu bölgeye taşımaya başladığını söyleyen emlakçılar büyük ofislere de talebin arttığını belirtiyorlar. Ofis almak ya da kiralamak isteyenlerin sorduğu konuların başında aidat gelirken bunu otopark, kullanım alanı, ulaşım ve kamu kurumlarına mesafe takip ediyor. Konut almak isteyenlerin en çok sorduğu sorular ise iki bölümde toplanıyor. Yeni Kent Merkezi Projesi kapsamında ve yakınında olan yerlerde site konseptleri, güvenlik ve kapıcı hizmetleri, sosyal imkânlara öncelik verilirken bunları binanın asansörlü ve doğalgazh olup olmaması, konutun metrekaresi gibi kriterler izliyor.

Bayraklı Kentsel Dönüşüm Projesi kapsamında yer alan mahallelerde ise ilk sorular konutun fiyatı, doğalgaz ve çevresine ilişkin oluyor. Cengizhan Mahallesi'nde görüştüğümüz emlakçılar yeni binaların yapıldığı 75. Yıl Mahallesi'ni önerirken aynı zamanda müşterilerini, imara açılma durumu ile yeni yapılaşma alanı olarak öne çıkması sebebi ile Cengizhan Mahallesi'ne de yönlendirdiklerini belirttiler.

Emlakçılar ilk bakışta cazip görünen Yeni Kent Merkezi Projesi'nin bölgedeki fiyatları çok yükselttiğini ve satış hızının beklenilenin altında kaldığını vurgularken yeni yapılacak binalarda kat sınırındaki belirsizliğin emlak piyasasını olumsuz etkilediğini söylüyor. Kentsel Dönüşüm Projesi'nde mahallenin bir kısmının imara açılmış bir kısmının açılmamış olması mahalleyi bir anlamda iki bölgeye ayırıyor. İzmir'in merkezinde ve ana arterlerinin kesiştiği noktada konumlanan Bayraklı'ya ulaşımın kolay olması, ilçenin İzmir'in yeni cazibe merkezi olarak görülmesinin en büyük nedeni.

Ayrıca Çevre Yolu'nun ve Ankara Asfaltı'nın buradan geçmesi sebebiyle Aydın ve Manisa'ya çevre illerden ulaşımın kolaylığı da etkili oluyor. Devlet kurumlarının ve iş merkezlerinin bu bölgede olması bölgenin hızla gelişmesini ve değer kazanmasını sağlarken yeni imar planına göre yapıldığı için caddelerin daha geniş, binaların birbirlerine daha mesafeli olması ve yeşil alan imkânları; trafik ve otopark sorununun Alsancak ve Bornova'ya göre daha az olması da Bayraklının tercih edilmesinin diğer nedenleri arasında sayılıyor. Görüştüğümüz emlakçılar olumsuz bir nokta olarak da yumuşak zemini nedeniyle Bayraklı'da depremlerin biraz daha şiddetli hissedilmesini gösteriyorlar.

Yeni Kent Merkezi Projesiyle artan gökdelenler ve karşısında yer alan gecekondular ile iki farklı Bayraklı'dan söz etmek mümkün. Bu nedenle Bayraklı, İzmir'in Manhattan olma potansiyeli en yüksek ilçesi konumunda.

'Araştırma kapsamında 2017 Ekim ayı içinde Bayrakh'nın Mansuroğlu, Adalet, Manavkuyu, Özkanlar ve Cengizhan Mahalleri'nden Karyel Emlak, TURYAP Bayraklı Manavkuyu Temcilciliği, Uzman Gayrimenkul Değerlendirme AŞ, Mete İnşaat Gayrimenkul Danışmanlığı, Realty VVorld Bora Gayrimenkul, Pınar Emlak Danışmanlığı, Lider Emlak ve Maxem Gayrimenkul & Emlak Danışmanlığı ile görüşüldü. ** Bayraklı Kentsel Dönüşüm Projesi kapsamında olan mahalleler: Fuat Edip Bakısı Mahallesi, Alparslan Mahallesi ve Cengizhan Mahallesi

Yeşim Kadıoğlu / Dünya Ek Gazetesi