Kayseri'nin konut piyasası mercek altına alındı!

25 Ekim 2017 Çarşamba 09:48

Planlı kentleşen, gelişmiş ulaşım ağına sahip, ticareti, sanayisi ve büyüyen nüfusuyla hızla kalkınarak İç Anadolu'nun cazibe merkezi konumuna yükselen Kayseri'nin konut piyasasını mercek altına aldık. EVA Gayrimenkul Genel Müdürü Cansel Turgut Yazıcı kentsel dönüşümün Kayseri'ye doping etkisi yapacağını, dönüşümün büyük çaplı uygulanacağı ilk bölgelerin şehir merkezine yakın Sahabiye, Fevzi Çakmak, Kazım Karabekir, Küçük Mustafa, Küçük Ali, Karacaoğlu Mahalleleri olduğunu ifade ediyor. Fevziçakmak dışındaki diğer bölgelerde kısmen çalışmaların başladığını, özellikle Sahabiye Mahallesi' nde tapular üzerine şerhlerin tescil edilmiş, mülk sahipleri ile uzlaşma safhasının kısmen tamamlandığı ve yıkım işlemlerinin başladığını söyleyen Yazıcı, kentsel dönüşümle ilgili olarak vatandaşın beklentilerinin anketlerle belirlendiğini kaydediyor. Yazıcı, birkaç yıl öncesine kadar konutların metrekare fiyatlarının 900 ila 1.100 TL aralığında olduğunu, günümüzde bu rakamın 1.500 liraya ulaştığını, ancak henüz yeni projelerle ilgili bir piyasa oluşmadığını dile getiriyor.

Metrekaresi 1.300'e konut
Kayseri'deki kentsel dönüşümde bir sonraki adımı olarak tahmin edilen Fevzi Çakmak bölgesinde de konut fiyatlarında önemli bir artışın söz konusu olduğunu ifade eden Yazıcı, kentsel dönüşümün söylenti olduğu zamanlarda dahi bölgeye yoğun bir rağbet olduğunu, bodrum kat konutlarda bile mülk edinme yarışının başlamış olduğunun altını çiziyor. Yazıcı, bir yıl öncesine kadar 700-900 TL/m2 aralığında satılan konutların, günümüzde rahatlıkla 1.200 ila 1.300 TL/ m2'nin üzerinde rakamlarla satıldığını da sözlerine ekliyor.

Konut sıkıntısına TOKİ çözümü
2006 yılına kadar il genelinde barınma ve konut üretim sorunu yaşandığını ifade eden EVA Gayrimenkul Değerleme Lisanslı Değerleme Uzmanı İsa Üresin, konut miktarının nüfus artışına yanıt verememesi nedeniyle kiralarda önemli bir artış yaşandığını belirtiyor. O dönemde mülk sahipleri tarafından kiraların yıllık peşin ve döviz cinsinden istendiğini dile getiren Üresin, Kayseri'de TOKİprojelerinin başlamasıyla birlikte konut piyasasının rahatladığını ve kiraların aylık ödenmeye başladığını ve ödemelerin artık TL bazında gerçekleştiğini kaydediyor. TOKİ'nin 2006 yılından bu yana Kayseri'de inşaat devam edenlerle birlikte 15.000' den daha fazla konut üretimi gerçekleştirdiğine değinen Üresin, TOKİ ile birlikte müteahhit firma sayısının da artış göstererek kentte konut sorununun büyük ölçüde çözüldüğü, şehrin çeşitli kesimlerinde yeni yaşam alanları oluştuğu ve gayrimenkul sektörünün hız kazandığını belirtiyor.

Yıllık artış yüzde 10
Üresin, 2006 yılından 2012'ye kadar şehir genelinde konut fiyatlarındaki artışın, yıllık bazda ortalama yüzde 10 olduğunu ifade ediyor. Ancak araştırmaya göre son birkaç yılda şehir genelinde yeni AVM'lerin açılması, İç Anadolu'nun en büyük eğlence mekanı olan Harikalar Diyarı Projesi'nin faaliyete geçmesi, mevcut sanayi alanlarının gelişmesi, Mobilya Kent, Metalsan gibi yeni sanayi sitelerinin inşa edilmesi, Erciyes Dağı Master Planı, 3 adet mevcut üniversite bulunması gibi çok önemli gelişmelerin ardından konut fiyatlarındaki doğrusal artış sona ermiş bulunuyor. Fiyat artışında yerel bazda farklılıklar yaşandığını ifade eden Üresin, bazı bölgelerde artış miktarı yüzde 10'larda kalırken, bazı bölgelerde artış miktarının yüzde 20'lere dayandığını ileri sürüyor. Üresin, Kayseri genelinde konut fiyatlarında yerel bazda önemli artış gösteren bölgelerin başında Talas ilçe geneli, Belsin Toplu Konutları, Yakut Mahallesi, Altınoluk Mahallesi, kentsel dönüşümde öncelikli olacağı beklenen Sahabiye, Fevzi Çakmak, Kocasinan/Mimarsinan Mahalleleri olduğuna dikkat çekiyor.

Yatırımcı için Talas fırsatı
Boş arsa bulmanın zor olduğu bölgelerde konut fiyatları yönünün de yukarıyı işaret ettiğini ifade eden Üresin, bu bakımdan doğuda Derevenk Vadisi, kuzeyde Erciyes Üniversitesi yerleşkesi ve Melikgazi ilçesi, güneyde Ali Dağı ve batıda Melikgazi ilçesi villa bölgeleri ile çevrili Talas ilçesinin, konumu itibariyle çok katlı yapılaşma için elverişli genişleme sahasına sahip olmadığını belirtiyor. 2015 yılı nüfus artış hızı ise % 6.90 ile Türkiye ortalamasının üzerinde seyreden Talas ilçesinin nüfusu 2007'de 75.000 kişi iken, 2015'te 137.933'e, 2016' da 144.803'e çıktığını söyleyen Üresin, yapılaşmanın hızlı olduğu bu bölgede özellikle Mevlana Mahallesi'nin adeta büyük bir şantiye haline geldiğini ifade ediyor. Üresin, ilçe genelinde inşaatların çok fazla sayıda olması ve rekabetçi bir konut piyasası olmasına karşın rakamlarda yıllık bazda %10-15 arasında bir artış gerçekleştiğini belirtiyor.

Konut fiyatı 3 bine çıkacak
İnşaatların tamamlanması ve rekabet ortamının yumuşamasıyla birlikte konut satış rakamlarında ciddi bir artış beklendiğini dile getiren Üresin, halihazırda satış rakamlarının orta metrajda Bahçelievler Mahallesi'nde metrekare satış fiyatları 2.000 ila 2.600 TL, Yenidoğan Mahallesi'nde 1.700 ila 2.300 TL, Mevlana Mahallesi'nde ise 1.400 ila 1.800 TL aralığında seyrettiğini ifade ediyor. Üresin, önümüzdeki birkaç yıl içerisinde konut satış rakamlarının Bahçelievler Mahallesi'nde metrekare fiyatı 3.000 TL, Yenidoğan Mahallesi' nde 2.500 TL, Mevlana bölgelerinde ise 2.000 TL'yi aşmasının beklendiğini, Talas ilçesinin konut yatırımcıları açısından çok önemli fırsatlar sunduğunun altını çiziyor. Yapılaşmasını tamamlayan Bahçelievler Mahallesi' nde konut bulma sorunu bulunduğu, satışa çıkan konutların çok kısa sürede satışının gerçekleştiği, yakın gelecekte aynı durumun Yenidoğan Mahallesi içinde olmasının beklendiği bekeldiğini belirtiyor.

İldem ve Beyazşehir'de AVM etkisi
Üresin, ilin büyük yapı kooperatiflerinden olan İl-Dem ve Beyazşehir kooperatiflerinde, son yıllarda markalı konut projeleri ve özellikle de 2017 mart ayında faaliyete geçen ilin 6. AVM' si olan İl-Dem AVM projesi ile adeta bir sıçrama yaşandığı, konut fiyatlarında aşırı artış meydana geldiğini belirtiyor. Son 3 yıldaki artış oranının yıllık bazda yaklaşık yüzde 15' e dayandığını ve artışın hız kesmeden devam ettiğini kaydediyor. Bölgedeki değer artışının Melikgazi Belediyesi' nin altyapı ve üstyapıdaki başarısının da etkili olduğunu beyan eden Üresin, bölgede yerleşim alanlarındaki altyapı çalışmalarının tamamlandığını, yeşil alanların oldukça fazla oluğunu, faaliyete geçmiş olan Semt Polikliniği projesi ile plan/proje safhasındaki İl- Dem Devlet Hastanesi projesinin de bunda etkili olduğunu ifade ediyor. Bölgedeki birim fiyatlar 3 yıl önce metrekaresi 800 ila 1.000 TL aralığında iken, günümüzde 1.200 ila 1.600 TL aralığında gerçekleşiyor.

Belsin'e OSB katkısı
Üresin, sadece geçen 3 yıldan bu yana şehrin en büyük ve en eski yapı kooperatiflerinden olan Belsin toplu konutlarında çok ciddi bir artış yaşandığını da kaydediyor. 1990'lı yıllarda inşa edilen ve yaklaşık 9.500 konuttan ibaret Belsin toplu konutlarının, komşusu Kayseri 1. OSB'nin etkisiyle önemli ölçüde yükseldiğini ifade eden Üresin, 2007-2008 yıllarında metrekrae fiyatları 500 ila 550 lira seviyesindeki konut fiyatlarının, günümüzde metrekare fiyatı 1.200 ila 1.600 lira aralığına dayandığını, son dört yıldaki artış miktarının yıllık bazda yüzde 10'un üzerinde gerçekleştiğini dile getiriyor.

Şehir hastanesinden beklenti yüksek
Şehrin Ankara/ Yozgat Karayolu istikametinde, Otogar ve Kayseri Şeker Fabrikası civarında inşa edilmiş olan Kayseri Şehir Hastanesi, 1.607 yataklı olarak hizmet verecektir. 2008 yılı içerisinde zemin etüdü yapılarak çalışmalarına başlanan hastanenin, yer seçimi ile ilgili dava edilmesi nedeniyle faaliyete geçmesi gecikmiş olup, 2018 yılı başlarında faaliyette olması bekleniyor. Üresin, Bölge içerisinde henüz hastanenin etkisi konut fiyatlarına çok ciddi yansımadığını, ancak 5.000 kişinin üzerinde istihdam sağlayacağı düşünüldüğünde, bölgede oldukça hızlı bir gelişim ve konut fiyatlarında aynı oranda artış beklendiğini kaydediyor.

Alpaslan'ın rakibi Yakut Mahallesi
Üresin, Melikgazi ilçesindeki Alpaslan Mahallesi'nin, ilin yüksek gelirli ailelerinin ikamet ettiği, konut satış rakamlarının metrekaresi ise 3 bin lirayı aşabilen şehrin prestijli mahallelerinin başında geldiğini belirtiyor. Kocasinan ilçesinin yeni yapılaşma bölgesi Yakut Mahallesi'nin ise lüks ve büyük metrajlı konutları ve planlamasıyla Kocasinan'ın Alpaslan'ı olarak lanse edildiğini kaydeden Üresin, inşaatların büyük bölümünün devam ettiğini, altyapı hizmetlerinin gelişimine paralel olarak tesis edildiği Yakut Mahallesi'nde, halihazırda metrekaresi 2.200 ila 2.400 lira seviyesinde olan konut satış rakamlarında artış beklendiğini ifade ediyor.

Seda Tabak / Sabah