Konut alırken nelere dikkat edilmeli

18 Haziran 2015 Perşembe 13:53

Konut sahibi olmaya karar vermek dikkatli olunması gereken birçok sürecide beraberinde getirmekte. Ev satın alırken araştırma yapmak, titiz bir eleme sonucunda karar vermek olası tüm durumları netliğe ulaştıracaktır.

Öncelikle genel anlamda gözden geçirilmesi gereken unsurları şöyle sıralayabiliriz;
• Tapu kaydının araştırılıp, kentsel dönüşüme dahil olup olmadığına bakılması.
• Civarda yerde alan evlerin fiyatları ile kıyaslanması.
• Evin konumunun toplu ulaşım imkanlarına yakın olması.
• Zaman içerisinde değer kaybı yaşama riskinin kontrol edilmesi.
• Kat irtifakının varlığından emin olunması.
• Konutun brüt alanının değil, net alanının m2 cinsinden gözünde bulundurulması.
• Güneş görüyor olmasına, ısınma şekli ile yalıtıma önem verilmesi.
• Semtin güvenlik açısından temiz bir sicilinin bulunması.
• Yönetim planının incelenerek aidat, ortak kullanım alanı gibi konular hakkında bilgi sahibi olunması.
• Çocuklar için oyun alanlarının varlığı ve otopark kapasitenin yeterliliği.
• Deprem yönetmeliğine uygunluğu.
• Bakım ve onarım gibi nedenlerle ekstra masrafa neden olma ihtimali.
• Sanayi kuruluşlarından uzak olması.

Biraz daha ayrıntılı olarak bakıldığında ise konut alımı esnasında kontrol edilmesi gereken unsurlar şu şekilde olacaktır.

• Taşınmaz alım satımı yalnızca tapu müdürlüğünde yapılmalıdır.
Adi senetle, noterde, muhtar senedi ile taşınmaz satın alınması mülkiyetin alıcıya geçmesini sağlamayacaktır. Mülkiyetin alıcıya geçebilmesi için; alım satım işleminin tapu müdürlüğünde gerçekleşmesi ve taşınmazın tapu kütüğüne alıcı adına tescil edilmesi gerekmektedir.

• Taşınmazı satmak isteyen tarafın satın alınacak taşınmazın maliki olup olmadığı araştırılmalıdır
Taşınmazı satmak isteyen tarafın, satın alınacak taşınmazın maliki olup olmadığının tespit edilebilmesi için, öncelikle tapu senedinin temin edilmesi gerekmektedir. Taşınmazı satmak isteyen kişinin kimlik bilgisi ile taşınmazın tapu kaydında yer alan malik bilgisinin aynı olup olmadığına tapu senedinden bakılmalıdır. Yalnızca tapu senedinde yazılı olan malik bilgisi ile taşınmazı satmak isteyen kişinin kimlik bilgilerinin karşılaştırılması yeterli olmayabilir. Tapu senedinin sahte olabilme ihtimalini bertaraf etmek amacıyla tapu senedi ile birlikte tapu müdürlüğüne başvuru yapılmalı ve tapu kütüğünden ve tapu memurlarının yardımı ile kimlik bilgisinin teyit edilmesi sağlanmalıdır.

• Satın alınacak taşınmazın alıcıya gösterilen taşınmaz olup olmadığı tespit edilmelidir.
Tapu senetlerinde taşınmazların adres bilgisi yer almaz. Bu nedenle kadastro müdürlüğünden taşınmazın haritasına bakılarak taşınmazın adres bilgisine ulaşılarak taşınmazın yerinin doğru tespit edilmesi gerekmektedir. Ayrıca alım satım işleminden önce, tapu müdürlüğünden taşınmazın projesinin incelenmesi talep edilebilir. Satın alınacak taşınmazın projedeki yeri ile alıcıya gösterilen taşınmazın aynı yerde olup olmadığı, hangi cephede yer aldığı görülebilir.

• Taşınmazın kaydında satışa engel, taşınmazın değerini etkileyebilecek ya da alıcının sorumluluğunu gerektirecek herhangi bir sınırlama olup olmadığı kontrol edilmelidir.
Taşınmazın satışına engel ya da taşınmazın değerini etkileyebilecek herhangi bir sınırlama olup olmadığı bilgisi, tapu senetlerinde yer almamaktadır. Tapu senedinde yer alan ada, parsel, arsa payı, bağımsız bölüm bilgilerinden yararlanılarak tapu müdürlüğünde ilgili taşınmazın kütük sayfasına ulaşılabilir. Tapu kütüğü sayfasında taşınmazın kaydında yer alan bütün sınırlamalar tespit edilebilir. Haciz, tedbir, ipotek gibi sınırlamalar taşınmaz kaydında mevcut ise bu sınırlamaların sonuçları değerlendirilerek alım satım yapılmalıdır.

Tapu sicil müdürlüğünden yönetim planı incelenmek üzere talep edilmelidir. Yönetim planında kat maliklerinin hak ve borçları yer alır. Taşınmaz satın alındığında bu hak ve borçlar alıcıya geçeceğinden yönetim planının incelenmesi önemlidir.

• Taşınmazın kat irtifaklı ya da kat mülkiyetli olup olmadığı öğrenilmelidir.
Tapu senetlerinde, kat irtifakı ya da kat mülkiyeti seçeneklerinden birinin karşısında (x) işareti yer alır. Buradan taşınmazın kat mülkiyetli mi kat irtifaklı mı olduğu anlaşılabilir. Kat irtifakı herhangi bir arsa üzerinde yapılacak veya inşaatı devam eden bir binanın üzerinde kurulur. Kat mülkiyeti ise tamamlanmış, yapı kullanma izni bulunan yani ruhsatlı projesine uygun taşınmazlar için söz konusu olabilir. Satın alınacak taşınmazın ruhsatı mevcut ise ve taşınmaz ruhsat ve eklerine uygun olarak tamamlanmış ise belediye imar müdürlüğü yapı kullanma izni verir. Kat mülkiyeti bundan sonra kurulur. Bu nedenle kat irtifaklı taşınmaz alırken ruhsat olup olmadığına, projeye aykırı bir durum olup olmadığına bakılmalıdır ki kat mülkiyetine geçilmesi sırasında zorluklar yaşanmasın.

• Taşınmazın imar durumu öğrenilmeli, taşınmazın yapı kullanma izin belgesinin olup olmadığı araştırılmalıdır.
Taşınmazın imar durumu, taşınmazın bağlı bulunduğu belediyeden ve ilgili kadastro müdürlüğünden kontrol edilmelidir. Taşınmazın imar planında hangi amaca tahsis edildiği öğrenilmelidir. Konut satın alınması söz konusu ise taşınmazın konut alanında olduğunun teyidi gerekecektir. Satın alınacak taşınmazın çevresindeki taşınmazların hangi amaçlara tahsis edildiğinin de imar planından kontrolü -bu husus taşınmazın değerini etkileyebileceğinden- önem taşır.

• Satın alınacak taşınmazın emlak vergisi borcu olup olmadığı sorgulanmalıdır
Taşınmazın alım satımının yapıldığı yıl ve geçmiş yıllara ait, emlak vergisi borcu olup olmadığının kontrolü belediyeden yapılabilir. Emlak vergisi borcu mevcut ise alıcı ve satıcı bu borçtan müteselsilen sorumlu olacaklarından bu hususun kontrolü önem taşımaktadır.