Alacağınız evin krediye uygun olup olmadığını nasıl anlarız?

Bankaya kredi için başvuru talebiniz onaylandığında banka, seçtiğiniz evin değerini belirlemek için masrafı size ait olmak üzere eve bir değerleme uzmanı göndererek konutun krediye uygun olup olmadığını ekspertiz raporuyla tesciller. Ekspertiz raporu için ise ortalama 500 TL gibi bir ücrete tabii tutuluyorsunuz. Konutun krediye uygun olmaması durumundaysa paranızın iadesi mümkün olmuyor.

Peki, Krediye başvuru yapmadan önce evin krediye uygun olup olmadığını anlayabilir miyiz?  

Krediye uygunluk sorusunun cevabı yeni bir inşaattan mı yoksa ikinci el bir binadan mı ev aldığınıza göre değişir:

A. Konutun yeni bir yapı (sıfır) olması durumunda dikkat edilmesi gerekenler:

Yeni yapılarda hem denetimlerin sıkı olması hem de müteahhit firmanın kredili olarak satma ihtimalini gözden çıkarmak istememesi yüzünden mevzuata aykırılık ile çok sık karşılaşılmıyor. Fakat dikkat edilmesi gereken birkaç husus mevcut:

1- Konutun belirli bir tamamlanma oranına sahip olması gerekiyor. Bankalara göre bu oran değişiklik göstermekle birlikte %80’in tamamlanmış olması gerekir. Bazı bankalar daha düşük tamamlanmış oranlarını kabul edip verecekleri azami kredi tutarını bu orana düşürebiliyor. 

2- Dubleks dairelerin tek bir daire olarak kullanılacak şekilde yapılması gerekiyor. Projeye aykırı olarak ikinci kata bir kapı açıp farklı ve bağımsız bir daire haline getirilmesi durumunda konut kredisi kullanılamıyor.

3- Otopark, depo vb. ortak kullanım alanlarının alacağınız konuta herhangi bir şekilde dahil edilmemiş olması gerekiyor. Ortak kullanım alanlarından tüm kat maliklerinin hakkı olduğundan dolayı alınacak konuta ortak kullanım alanı dâhil edildiyse kredi kullanılamayabiliyor. Çünkü kat maliklerinden birinin şikâyeti durumun çeşitli sıkıntılar ve hatta yıkım kararları ile karşılaşılabiliyor. Bu durumda eksper tarafından ek yapılanma olduğu için fiyat düşük belirlenebilir veya kredi uygun olmadığı belirtilebiliyor.

4- Almak istediğiniz konutun niteliğinin tapuda “mesken” olarak geçmesi gerekiyor. Dükkan, depo vb. niteliklere sahip olması durumunda konut kredisi kullanılamaz. Tapuda niteliği “dükkan” olarak geçmesi durumunda ancak ticari nitelikli kredi kullanabilirsiniz. Bu durumda da vergilendirme ve azami kredi tutarı konusunda dezavantajlı kurallara tabi olursunuz.

B. Konutun eski bir yapı (ikinci el) olması durumunda dikkat edilmesi gerekenler:

Eski yapıların krediye uygunluğu yapıldığı tarihe ve şartlara göre değişiklik gösteriyor. Özellikle 10 yıl ve öncesinde yapılan binalarda mevzuatta çok değişiklik olduğu için krediye uygunluk konusunda sıkıntılarla karşılaşılabiliyor.

1- Almak istediğiniz konutun tapu türü kat ittifakı veya mülkiyeti olmalı ve tapuda niteliği “mesken” olarak geçmelidir. Bu niteliklerden herhangi birinin eksik olması durumunda konut kredisi kullanamazsınız. Bu bilgilerin tamamına konutun tapu senedinin ortasındaki “bağımsız bölüm” kısmından ulaşabilirsiniz (aşağıdaki görselde 16-17 ve 20. bölümler).

2- Alacağınız konutun belediye tarafından onaylanmış plan ve projeye uygun olması gerekiyor. Kat mülkiyeti konutun tamamen projeye uygun olduğunu, kat irtifakı ise en azından inşaatın projeye uygun olarak başladığını gösteriyor. Eğer zaman içerisinde konutta projeye aykırı değişikler yapılmışsa, eksper konutun krediye uygun olmadığı belirtilebiliyor.

3- Otopark, depo vb. ortak kullanım alanlarının herhangi bir şekilde alınacak konuta ek olarak dâhil edilmemiş olması gereklidir. Yukarıdaki sebeplerle bu durumda eksper tarafından ek yapılanma olduğu için fiyat düşük belirlenebilir veya kredi uygun olmadığı belirtilebilir.

4- Konut üzerinde herhangi bir haciz kaydı olmaması gerekiyor. Almak istenen konutun üzerinde haciz kaydı olması durumunda banka haciz kaydı tapudan kalkana kadar herhangi bir kredi işlemi yapmayacaktır.

Konut alırken tamamını kredi ile almak mümkün mü?



Gökçe ÜLKER/Emlaksayfasi.com.tr