Bağdat Caddesi tekrar şirketlerin markajına girmeye başladı!

30 Ocak 2017 Pazartesi 17:46

Anadolu Yakası'nda perakendenin merkezi olarak kabul edilen Bağdat Caddesi, son birkaç yıldır kentsel dönüşüm ve kiraların yüksekliği nedeniyle sorunlar yaşıyordu. 20l6'da yaşanan ekonomik sıkıntıların da eklenmesiyle pek çok marka caddeden çıkmayı tercih etti. Bağdat Caddesi'ndeki toplam stok geçen yıl önceki yılın altında kalarak 332 mağazaya ve 75 bin metrekareye geriledi. 2014-2016 arasında uluslararası markaların sayısı 64'ten 48'e, lüks erişilebilir markaların sayısı ise 51'den 35e indi.

Ancak son dönemde bu trendin tersine dönmeye başladığı görülüyor. Bağdat Caddesi tekrar şirketlerin markajına girmeye başladı. Önümüzdeki 18-24 aylık süreçte pek çok önemli marka 'flagship' yani amiral gemisi mağazasını Bağdat Caddesi'nde açmaya hazırlanıyor. Bunların arasında Apple ve Samsung gibi devler de bulunuyor.

"Bağdat hızlı toparlanacak'
Cushman&Wakefield Yönetici Ortağı "Ana caddeler, döviz kurundaki dalgalanmalar, ekonomik baskılar ve güvenlik endişeleri göz önüne alındığında nispeten kırılgan olmaya devam edecektir. Buna rağmen Nişantaşı'nın konumunu koruyacağını ve Bağdat Caddesi'ndeki durumun beklenenden hızlı düzeleceğini tahmin ediyoruz, istiklal Caddesi'nin ise yerel hazır giyim pazarı ve daha düşük profilli yeme-içme mekanlarına doğru dönüşümü devam edecek."

KİRALAR GERİLEDİ
Bağdat Caddesi'nin yeniden ilgi görmeye başlamasının temel nedeni olarak, kan kaybının yaşandığı dönemde kiraların da düşmesi gösteriliyor. Bağdat Caddesi'nde bu süreçte kira bedelleri dolar bazında yaklaşık yüzde 35 oranında geriledi. Bu da caddenin cazibesini yeniden yükseltti.

JLL Türkiye Perakende Danışmanlığı ve Cadde Mağazacılığı Direktörü Roni Saris'e göre, kiralardaki bu gerilemenin iki önemli nedeni var. Bunlardan birincisi kiraların düşmesi değil de normale dönmesi olarak ifade edilebilir. Bağdat Caddesi'ndeki kiralar, 2015 yılından bu yana süregelen siyasi ve ekonomik dalgalanmalara ve döviz kurlarındaki aşırı değerlenmeye rağmen aynı yılın son çeyreğine kadar istikrarlı seyreden perakendeci talebi nedeniyle yukarı yönlü hareketini sürdürdü. Bu arada zaten kısıtlı olan arzın kentsel dönüşüm nedeniyle daha da azalması da kiralan yukarıda tuttu. Böylece kiralar olması gerekenin yüzde 15-20 üzerine çıktı. Belli bir noktadan sonra kiralann sürdürülebilir olmaktan çıktığını söyleyen Saris, "Kiralarda bugün yaşadığımız düşüşleri ele alırken, bedellerin aslında uzun bir süre olması gereken seviyelerin üzerinde olduğu unutulmamalı. Kiralar üzerinde oluşan bu köpüğün azalmasıyla birlikte, bir anlamda pazar yeniden dengeye oturma fırsatı yakaladı" diyor.

Kiraların kaydedilen düşüşün diğer nedeni ise cirol ardaki gerileme oldu. Tüm Türkiye'de yaşanan terör olayları, siyasi sorunlar, kur artışı gibi faktörlerin perakendeyi etkilemesi nedeniyle cirosu düşen perakendeciler, kiralan tolere edemez hale geldi. 2016 yılında 43 marka Bağdat Caddesinden çıktı. Özellikle dolar bazındaki kiralar perakendecileri çok zorladı.

YENİDEN DÖNÜYORLAR
Kiraların gerilemesi ve TLye dönmesiyle Bağdat Caddesi tekrar şirketlerin markajına girmeye başladı. Önümüzdeki 18-24 aylık süre içinde pek çok önemli markanın 'flagship' yani amiral gemisi mağazasını Bağdat Caddesi'nde açması bekleniyor. Roni Saris, halihazırda faaliyet gösteren bazı markalann da daha nitelikli perakende alanlarında ve daha büyük metrekarelerde faaliyete geçmeyi planladığını söylüyor.

Bağdat Caddesindeki bu değişimi fark ederek mağaza açan şirkeüer arasında Watsons, Enplus ve COS var. Damat, yaz aylarından mağazasını genişleterek 500 metrekarelik amiral gemisi mağazalardan biri haline getirdi. Bu yıl ise Bağdat Caddesfne ilk kez ginneye hazırlanan markalar var. Samsung, Apple, Gittigidiyor.com ve Channel 2017'de caddeye ilk kez girecek markalar arasında yer alıyor. Beymen, beş katlı amiral gemisi mağazasını 2017'de Suadiye tarafında açmaya hazırlanırken Godivada ikinci şubesini caddede açmayı hedefliyor.

İSTİKLAL'DE SIKINTI SÜRÜYOR
Bağdat Caddesi ile benzer bir kaderi paylaşan İstiklal Caddesinin durumu ise biraz farklı. İstiklal Caddesi, güvenlik sorunları ve turist sayısındaki düşüş nedeniyle sıkıntıya girdi. Yaya trafiği yüzde 12 azaldı. Aynca tüketicinin frene basmasıyla cirolar düştü. Eva Gayrimenkul Değerleme Lisanslı Değerleme Uzmanı Şeyma Şehirli. "Perakende sektörünün yaşadığı sıkıntılı süreci atlatabilmesi için mal sahiplerinin kiraları geriye çekmesi şart" diyor. Son dönemde yerel markaların tercih ettiği İstiklal Caddesinde kiralar ciddi bir değişkenlik gösteriyor. Dövizdeki hareketlilik bazı mal sahiplerinin ciddi indirimler yapmasına neden olurken bazıları ise pozisyonunu değiştinniyor. Beyoğlu Turyap Temsilcisi Dinçer Kazancı. "Bölgemizde 14 yıldır hiç karşılaşmadığımız kadar mağaza ve kira çeşitliliği ile karşı karşıyayız. İstiklal Caddesi ve çevresi genel olarak cazibesini yitirmiş dununda. Kısa vadede bir toparlanma olacağını zannetmiyorum" diye konuşuyor.

STOK ARTACAK
380 mağazayla 58 bin 500 metrekarelik perakende stoku bulunan Nişantaşı'nda ise boşluk oranı yüzde 5'den yüzde 12'ye çıkmış durumda. Nişantaşı'nda yer alan dükkanların aylık birim kira değerleri 150-250 dolar civarında seyrediyor. Yaya trafiğ hafta içinde artış gösterirken hafta sonu sayısı değişmeyerek neredeyse eşitlenmiş ve 45 bin ziyaretçiye ulaşmış durumda. Önümüzdeki dönemde bina yenilemeleri ile pazardaki perakende stokunun artması bekleniyor.

Kiralar nereden nereye geldi?
BAĞDAT CADDESİ: Şaşkınbakkal'da 300 dolar seviyelerinin üzerine çıkan metrekare kiralan yaklaşık yüzde 35 gerileyerek 195-215 dolar bandına oturdu. Suadiye ve Erenköy'de 250275 dolar seviyelerinde seyreden birim kira bedelleri yaklaşık yüzde 35 düşerek 170-190 dolar seviyelerine indi. Caddebostan'da 170 dolar seviyelerindeki birim kiralar yüzde 30 düşerek 125 dolar seviyelerine geriledi.
İSTİKLAL CADDESİ: Odakule. Galatasaray Lisesi ve Taksim Meydanı boyunca uzanan bölgede 300 dolar seviyelerinin üzerine çıkan kira bedelleri, yüzde 30-35 gerileyerek 190-210 dolar bandına oturdu.
NİŞANTAŞI: Bu semtte yer alan dükkanların aylık birim kira değerleri 150-250 dolar civarında.

Ayşegül Sakarya Pehlivan / Ekonomist Dergisi