banner4

Gayrimenkul yatırımı yaparken konut mu, ofis mi, arsa mı, arazi mi almalı?
banner30
Birikimlerini değerlendirmek isteyenler için ilk akla gelen yatırım araçları, altın, döviz, borsa, mevduat, tahvil ve gayrimenkul oluyor. Peki içinde bulunduğumuz dönemde çok değerlenen dövize mi yatırım yapmalı yoksa diğer enstrümanlara mı? Gayrimenkul hala güvenli liman mı? Gayrimenkul yatırımı yaparken konut mu, ofis mi, arsa mı, arazi mi almalı? Bu enstrümanlardan hangisini hangi bölgeden almalı? Ekonomist Dergisi yatırımcıların aklındaki bu soruların yanıtlarını bu ay ki sayısında TSKB Gayrimenkul Değerleme'nin de katkılarıyla araştırdı.

Araştırmada önümüzdeki üç yılda en çok prim yapması beklenen 10 konut, 10 ofis ve 10 arsa ve arazi bölgesini ortaya çıkarmış. Bu bölgeler istanbul'un yanı sıra İzmir, Ankara ve Bursa'da yer alıyor. Bu kapsamda konut yatırımları bakımından İstanbul'da Kayaşehir, Zekeriyaköy, Maltepe-Kurtköy; İzmir'de Mavişehir, Bayraklı ve Bornova; Ankara'da Eskişehir Yolu-Ümitköy-Çayyolu-Bağlıca ile İncek; Bursa'da Balat ve Altınşehir'in son üç yılda değerlenen ve önümüzdeki üç yılda da değerlenmeye devam etmesi beklenen bölgeler oldukları vurgulanıyor. 

Konut yatırımında öne çıkan 10 bölge hangileri? Tıklayınız.

Ofiste istanbul'da Ataşehir, Maltepe-Kartal ve Seyrantepe; izmir'de Yeni Kent Merkezi, Bornova ve Alsancak; Ankara'da Eskişehir Yolu ve Konya Yolu; Bursa'da Nilüfer-Odunluk ve YıldırımAnkara Yolu ön plana çıkıyor. 

Ofis yatırımında öne çıkan 10 bölge hangileri? Tıklayınız.

Arsa ve arazide ise İstanbul'da Kayaşehir, Arnavutköy ve Çekmeköy; izmir'de Bayraklı, Bornova-Pınarbaşı ve Bornova-Ankara Caddesi; Ankara'da Çankaya-Mustafa Kemal Mahallesi ve Oran-İlkbahar; Bursa'da Osmangazi Demirtaş ile Nilüfer Görükle dikkat çekiyor. 

Arsa ve arazi yatırımında öne çıkan 10 bölge hangileri? Tıklayınız.


Öne çıkan bölgelerin 3 ortak özelliği 
1 Üçüncü Havalimanı ve Üçüncü Köprü, İstanbul-lzmir Otoyolu, Osmangazi Köprüsü, metro ve tramvay gibi ulaşım projelerinin güzergahında olmaları. 
2 Büyük devlet hastaneleri ve üniversitelere komşu olmaları. Bölgenin cazibesini artıracak yeni proje geliştirilmesi potansiyelinin yüksek olması.
3 Dönüşüm yapılan ya da arsa stoğu yoğun bölgeler olmaları

ULAŞIM PROJELERİ ETKİLİ 
Araştırmada konut, ofis, arsa ve arazi yatırımları bakımından öne çıkan bölgelerin son üç yılda planlanan ve hayata geçirilen Üçüncü Havalimanı ve Üçüncü Köprü, Istanbul-Izmir Otoyolu, Osmangazi Köprüsü, metro ve tramvay projelerinin yol güzergahındaki alanlar oldukları gözleniyor.

TSKB Gayrimenkul Değerleme Genel Müdür Yardımcısı Ozan Kolcuoğlu, arsa, ofis ve gayrimenkullerin değerlenmesinde ulaşım projelerinin bir numaralı değer faktörü olduğuna dikkat çekiyor. Kolcuoğlu, "Bunun en güzel örneği Kayaşehir. Üçüncü Köprü ve Üçüncü Havalimanı bağlantı yollarına yakın olması nedeniyle tercih edilen bölgede 2013 yılında TOKİ'de konutların m2 satış fiyatı bin 700 ile bin 200 TL, daha nitelikli projelerde ise 2 bin 700 ila 3 bin TL aralığında idi. Bugün değerler TOKİ'de 2 bin 500 ila 3 bin 300 TL'lere, nitelikli projelerde ise 3 bin 800 ila 4 bin 500 TL'lere ulaştı" diyor. Kolcuoğlu, bölgenin gelişen yapısı, konumu, yeni bağlantı yollarına yakınlığı ve devam eden yatırımlarla gelecekte de prim yapmasının beklendiğini vurguluyor. 

YÜZDE 50 DEĞERLENDİ 
Geçmişte küçük bir köy iken nitelikli projelerle birlikte Türkiye'nin en revaçta bölgelerinden biri haline gelen Zekeriyaköy, Kuzey Marmara Otoyolu, Yavuz Sultan Selim Köprüsü ve istanbul'un en önemli iş merkezlerinin yer aldığı Maslak bölgesine olan yakınlığıyla son yıllarda öne çıktı. Ancak bölgedeki fiyatların dolar bazında olması ve kurlardaki aşırı yükseliş nedeniyle fiyatlarda ciddi bir oynama yaşanmadı. 2013 yılında Zekeriyaköy'deki konutlarda 2 bin ile 2 bin 750 dolar olan m2 fiyatları günümüzde 2 bin 200 ile 3 bin dolar m2 bandında kısıdı bir değişim gösterdi. 

Anadolu Yakası'nda ise Maltepe-Kurtköy hattı son birkaç yıl içinde yatırımların hızlandığı, proje çeşitliliğinin arttığı bir bölge olarak öne çıktı. Ozan Kolcuoğlu, bölgede konutların satış fiyatlarının son bir kaç yılda neredeyse yüzde 50 oranında arttığına dikkat çekiyor. Kolcuoğlu, "2012 yılında hizmete giren ve yakın zamanda Pendik'e kadar uzatılan Kadıköy Kartal raylı sistemi, Avrupa Yakası'nda boş arsa stoğunun yetersizliğinden kaynaklı yeni projeler için yer arayışları bunda etkili. Kentsel dönüşüm nedeniyle Kadıköy'deki yerleşimlerin Maltepe-Kurtköy hattına kayması da bölgede konut talebinin artırıyor" diyor. Marmaray hattı inşaatının devam etmesi ve bölgede devam eden yatırımların etkisiyle Maltepe-Kurtköy hattında konut fiyatlarının önümüzdeki dönemde de artış göstermesi bekleniyor. 

FİNANS MERKEZİ ETKİSİ 
Ofis yatırımlarında öne çıkan bölgelere baktığımızda, İstanbul'da İstanbul Finans Merkezi projesinin etkisiyle gelişen Ataşehir, Marmaray ve metro gibi ulaşım projeleriyle öne çıkan Maltepe-Kartal hattı ve merkezi ofis alanı Maslak'a yakınlığı ile Seyrantepe göze çarpıyor. Anadolu şehirlerinde ofis yatırımlarında ise, İzmir'de Yeni Kent Merkezi, Bornova ve Alsancak, Ankara'da Eskişehir Yolu ve Konya Yolu, Bursa'da Nilüfer, Odunluk, Yıldırım ve Ankara Yolu Caddesi'nin son üç yılda prim yapan ve önümüzdeki üç yılda da prim potansiyeli barındıran bölgeler olduklan belirtiliyor. 

Jones Lang LaSalle Türkiye Ülke Başkanı Avi Alkaş, İstanbul Finans Merkezi'nin faaliyete geçmesiyle birlikte 2020 yılında İstanbul'da 7 milyon metrekarelik A sınıfı ofis stoku oluşacağına işaret ediyor. Alkaş, ofis konusunda son yıllarda Ataşehir ve Seyrantepe'nin öne çıkan bölgeler arasında yerini aldığını söylüyor. Rekabetin yoğun olduğu günümüzde merkeze yakın, ulaşımı kolay bölgelerin talep alacağına dikkat çeken Alkaş, geliştirilen yeni projelerle birlikte nitelikli ofis pazarındaki büyümenin önümüzdeki yıllarda da aynı hızla devam edeceğini vurguluyor. 

ARAZİDE DURUM NE? 
Gayrimenkul yatırımcısı için yatırım yapılan alanlardan biri de arsa ve arazi yatırımları. Arsa ve arazi yatırımları bakımından ise istanbul'da Üçüncü Havalimanı ve Üçüncü Köprü yol güzergahındaki Kayaşehir, Arnavutköy ve Çekmeköy, Osmangazi Köprüsü ve İzmir-İstanbul Otoyolu'nun katkısıyla öne çıkan Bursa'da Osmangazi Demirtaş ve Nilüfer Görükle bölgeleri, İzmir'de Bayraklı, Bornova-Pınarbaşı, Bornova Ankara Caddesi, Ankara'da Çankaya -Mustafa Kemal Mahallesi ile Oran-İlkbahar bölgeleri son üç yılda değerlenirken önümüzdeki üç yıllık süreçte yatırımcılar için cazibesini koruyacak bölgeler olarak gösteriliyor. 

İzmir kıyı kullanımının artmasına yönelik projeler İzmir'e değer katıyor. Örneğin Üçkuyular'dan Mavişehir'e uzanan 40 km'lik sahil gezinti yolu, bisiklet yolu ve sosyal donatıların 2019 yılına kadar tamamlanması planlanıyor. Bayraklı, Göztepe Üçkuyular ve Mavişehir'de yeni vapur iskeleleri yapılacak. Göztepe, Karataş, Alaybey ve Bostanlı'da semt marinaları oluşturulacak. 

Alaybey-Mavişehir arasında 9,7 km uzunluğunda Karşıyaka tramvayı projesinin yapılacak olması, bölgede lüks ve elit projelerin yapılması, sosyal yaşamı ve sosyo-ekonomik seviyeyi yükseltiyor.

HER YIL DEĞERLENİYOR 
Gayrimenkul ve Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Derneği (GYODER) Başkanı Aziz Torun, Türkiye'de ulaşım projeleri ve dönüşüm çalışmalanyla İstanbul, İzmir, Ankara, Bursa başta olmak üzere birçok kentte yeni bölgelerin öne çıkağını söylüyor.

Aziz Torun, özellikle İstanbul'un her yıl ortalama yüzde 20 değerine değer katan bir şehir olduğuna dikkat çekiyor. Torun, "Paris, Londra gibi dünya kentleri ile kıyaslandığında İstanbul hala çok ucuz bir şehir. Ulaşım projeleri ile kentte yeni yerleşim bölgeleri öne çıkmış durumda. Kentin yabancı yatırımcılara tanıtımının yapılması ile hak ettiği değerlere kavuşması mümkün" diyor. 

Aziz Torun, Üçüncü Havalimanı, Yavuz Sultan Selim Köprüsü, Avrasya Tüneli ve üç Katlı İstanbul Tüneli gibi büyük kamu projelerinin geçtiği bölgelerin değerini artırdıklannı ve önümüzdeki 3-4 yıllık dönemde de artırmaya devam edeceklerini vurguluyor. 

ALMA NEDENİ ÖNEMLİ 
Gayrimenkul yatırımı yaparken yatırımın ne amaçla yapıldığı da önem taşıyor. Garanti Mortgage Genel Müdürü Murat Atay, konut satın alırken en önemli noktanın ne için satın alındığı olduğunu vurguluyor. Satın alınacak konut yatırım amaçlıysa iyi fiyata alındığından emin olunması gerektiğine dikkat çeken Atay, "Çünkü bugün artık sektörde arz talep dengesi oluşurken, özellikle büyük şehirlerde arsa azlığının da etkisiyle, müteahhitler veya büyük şirketler belli maliyetlerin altında iş yapamıyorlar. Dolayısıyla alınacak konutun etrafına bakıp benzer projelerle karşılaştırıldığında rayiçlere göre düşük fiyatlıysa ve yukarı gitme ihtimali yüksekse yatınm yapılabilir diyebiliriz" diyor. Atay, oturmak için konut aranıyorsa, öncelikle içinize sinen "Ben burada yıllarca yaşayabilirim" denilebilecek evi bulmanın kilit nokta olduğunu söylüyor. 

Peki konut almak için doğru bir zaman mı? Murat Atay, bu soruyu şöyle yanıtlıyor: "Ev almak, her gayrimenkul yatırımı gibi uzun vadeli bir planlama gerektiriyor. Ev alırken dönemsel ya da sezonluk değişimlere göre karar vermek doğru olmayabiliyor. Faiz oranlarındaki değişikliklere göre, mortgage kullanımları farklılık gösterse de 'şu dönem ev almak için en uygundur zamandır' gibi bir yaklaşımı çok doğru bulmuyoruz. Fiyatı, konumu, ulaşım imkanları, sosyal olanakları gibi önemli kriterlere uyan bir ev bulunduğunda, konut satın almak için en doğru zamandır." 

"Kamu ve ulaşım projeleri etkili" 
OZAN KOLCUOĞLU TSKB GAYRİMENKUL DEĞERLEME GMY

"Türkiye'de başta İstanbul olmak üzere Bursa, İzmir ve Ankara gibi kentlerde yaşanan gayrimenkul hareketliliğinde kamu projeleri ve ulaşım projelerinin etkili olduğunu görüyoruz. Bölgelerde hayata geçen hastane, üniversite gibi kamu projelerinin, Kuzey Marmara Otoyolu ve Üçüncü Havalimanı, Yavuz Sultan Selim Köprüsü ve metro hatlarının birçok bölgeyi değerlendirdiğini ve değerlendirmeye de devam ettiği söylenebilir." 

"Ulaşım bölgeleri öne çıkarıyor" 
CANSEL TURGUT YAZICI EVA GAYRİMENKUL DEĞERLEME GM

"Ulaşım projelerine yakın ve arsa stoğu bulunan bölgeler değerlenmeye devam edecek. Örneğin Başakşehir-Kayabaşı bölgesi Üçüncü Köprü yoluna ve Üçüncü Havalimanı'na yakınlığı, raylı sistem yatı rımlannın hız kazanmasıyla kolay ulaşılabilir hale gelecek. Arsa stoğu bölgedeki konutlarda değer artışını destekler nitelikte."

"Geniş Ürün yelpazesi sunuyoruz" 
MURAT ATAY GARANTİ M0RTGAGE GM 

"Mortgage ile ev alacaklara önerimiz konut kredisi faizlerinde en düşük oranları beklemek yerine, istedikleri evi bulduklarında, aylık ödemeler bütçelerine uygunsa satın almaları. Müşterilerimizin farklı ihtiyaç ve risk algılarını dikkate alarak geniş bir mortgage ürün yelpazesi oluşturduk. Gelen talepleri doğru ürünlere yönlendirip bütçelerine en uygun mortgage seçeneğini bulmalarını ve ev sahibi olmalarını sağlıyoruz." 

"Ulaşımın düğüm noktaları"
ERHAN B0YSAN0ĞLU / MESA YKB 

"Önümüzdeki dönemde ulaşımda düğüm noktası olan bölgeler şanslı ve uçacak bölgeler olarak öne çıkıyor. Üçüncü Havalimanı etkisiyle Kayaşehir ve Arnavutköy, Anadolu Yakası'nda da Kartal ciddi prim yapacak. Marinalann, deniz yollarının devreye gireceği Kartal, iyi kontrol ile hızlı gelişecek." 

"Kayaşehir öne çıkıyor" 
SÜLEYMAN ÇETİNSAYA/ARTAŞ İNŞAAT YKB 

"Üçüncü Havalimanı ve Üçüncü Köprü'nün etkisiyle öne çıkacak bölgeler var. Bu kapsamda değerlenecek KayaşehirBaşakşehir bölgesi İstanbul'un son yıllarda hızla gelişen bölgesi. Bu nedenle o bölgeye doğru bir kayış bekliyoruz. Ayrıca Atakent de değerlenmeye devam eden bölgeler arasında yerini alıyor." 

"Yeni otoban bereketi" 
SERDAR İNAN / İNANLAR İNŞAAT YKB 

"İstanbul'da Yavuz Sultan Selim Köprüsü'nün bağlantı yollarını içeren yeni otobanın çevresi en çok değerlenen bölgeler. Avrupa Yakası'nda Amavutköy-Zekeriyaköy arası, Anadolu Yakası'nda da Anadolu Feneri-Alemdağ arasındaki bölgelerin önümüzdeki dönemde de öne çıkmasını bekliyoruz." 

"Kamu projeleri etkiliyor" 
MEHMET OKAY / ANT YAPI YKBY 

"Türkiye'de büyük kamu projeleri ve ulaşım projeleri gayrimenkul hareketliliğini etkileyen en önemli unsur. Yavuz Sultan Selim Köprüsü'nün ve Üçüncü Havalimanı'nın çevresindeki Ümraniye, Kemerburgaz gibi bölgelerin önümüzdeki dönemde de öne çıkmasını, bunlara yeni projeler geliştirilmesini bekliyorum."

"Köprü etkisi büyük" MAHMUT SEFA ÇELİK / SİNPAŞ YAPI YKÜ 
"İstanbul'da ve Türkiye'de ulaşım şehirlerin gelişimini belirtiyor. Riva, Zekeriyaköy ve Kemerburgaz bölgeleri, Yavuz Sultan Selim Köprüsü'nün tamamlanmasıyla daha da değerlendi. Beykoz'un Riva ve Cumhuriyet Köyü gibi alanları da köprü güzergahında yer almalarıyla değerlenmeye devam ediyor." 

Ekonomist Dergisi
Avatar
Adınız
Yorum Gönder
Kalan Karakter:
Yorumunuz onaylanmak üzere yöneticiye iletilmiştir.×
Dikkat! Suç teşkil edecek, yasadışı, tehditkar, rahatsız edici, hakaret ve küfür içeren, aşağılayıcı, küçük düşürücü, kaba, müstehcen, ahlaka aykırı, kişilik haklarına zarar verici ya da benzeri niteliklerde içeriklerden doğan her türlü mali, hukuki, cezai, idari sorumluluk içeriği gönderen Üye/Üyeler’e aittir.

banner36

banner7