'Kriz zamanlarında ikinci elde canlılık yaşanıyor!'

21 Temmuz 2016 Perşembe 16:59

Bugünlerde gayrimenkul sektörü deyince ilk akla gelen, yeni inşa edilmekte olan markalı konut, ofis ve AVM projeleri geliyor. Yani birinci el piyasa... Bu alanda üretim olmadan bir pazardan bahsetmek mümkün değil elbette, ama yatırım değeri taşıyan her araçta olduğu gibi bu mülklerin başka kişilere alınıp satılabilmesi, kiralanabilmesi aslında pazarı besleyen asıl dinamo. Yani ikinci el pazarın güçlü olması, aslında birinci eldeki üretimi de iştahı da körükleyebiliyor.

Türkiye'de gerek birinci el gerekse ikinci el gayrimenkul sektörünün pazarlama ve satışı konusunda profesyonel çalışan kadrolar ve danışmanlık zincirleri mevcut. Bu kadrolar, satan için de alan için de en iyi ortamın oluşturulması, satış veya kiralama işleminin sorunsuz ilerlemesi, sadece satış veya kiralama sırasında değil, sonrasında da tarafların kazançlı çıkması adına hizmet vermekteler. İşte bu kadrolardan biri de 4 yıl önce ABD'den franchise yoluyla Türkiye'ye gelen bir marka. ERA Gayrimenkul 4 yıllık süreçte Türkiye'de 33 ofise ulaştı, 8 şehir ve KKTC'de aynı anda hizmet vermekte. ERA'nın modeli sadece gayrimenkul sektöründeki yatırımcıları değil, aynı zamanda kendi işinin sahibi olmak isteyen, cesur ve bilgili girişimcileri ilgilendiriyor. Peki Türkiye'de ikinci el pazarı kuvvetli mi, Türkiye'de bu işi yapanlar Avrupalı meslektaşları kadar kazanabiliyor mu? Sektör neden bir yasal düzenlemeye ihtiyaç duyuyor?

Merkezi ofisi İstanbul Göztepe'de bulunan ERA Türkiye'nin Yönetim Kurulu Başkanı Can Ekşioğlu, hem sektör hem de ERA ile ilgili sorularımızı yanıtladı. Gayrimenkul danışmanlığında yıllık hacmin 4-5 milyar dolar seviyesinde olduğunu ve aslında yasal düzenleme olursa bu pazarın çok daha büyüyebileceğini belirten Can Ekşioğlu, kriz zamanlarında birinci el piyasa yavaşlarken ikinci elde şaşırtıcı bir canlılık yaşandığını anlatıyor, işte Can Ekşioğlu'nun İndergi Dergisi'ne yaptığı açıklamalar...

Gayrimenkul danışmanlık eğitimi veriyor
Önce ERA'dan ve 4 yılda katettiği yoldan biraz bahsedelim.
Biz ERA'yı 4 yıl önce Türkiye'ye getirdik. Franchise ile gelişimi sürdürüyoruz ve şu anda 32-33 ofise ulaştık, 8 şehirde ve KKTC'de var. 10-15 kişilik profesyonel bir kadro oluşturduk. Yine 400 metrekare alan üzerinde bir gayrimenkul akademisi açtık. Tam zamanlı eğitmenlerimiz var, gayrimenkul danışmanlığı için eğitim veriyoruz. Uzmanlık eğitimleri var, Kentsel dönüşüm, proje satış, tapu eğitimi, yabancılara satış gibi eğitimler veriliyor. İşbirliği yaptığımız üniversiteler, danışmanlıkfirmalarıyla birlikte verdiğimiz eğitimler olabiliyor. Sektörümüzün ilk gayrimenkul akademisi oldu ve Bakanlık onaylı eğitimleri veren ilk yabancı menşeili marka olduk Türkiye'de. Gayrimenkul danışmanlığı mesleğinin algısını yükseltmek adına eğitim yatırımlarımız oldu ve bunun dönüşlerini de alıyoruz.

Bulunduğunuz alanda rekabet çetin. O rakipler arasından nasıl sıyrılarak nasıl farklılaşacaksınız?
Birçok marka var, bunları yaptıkları işler aynı gibi gözükmekle beraber aslında aynı değil. Örneğin, bazıları üyelikle çalışır. Girişimciler, aylık üyelik ücreti öder buna karşılık, eğitim, tanıtım gibi bir sistem yoktur. Bizimkiler ciro üzerinden çalışan sistemler. Cirolarından alınan rakamlarla reklam-tanıtım fonu oluşuyor. Bununla da reklamlar finanse edilerek markaların büyümesi hedefleniyor Bazı yerlerde markayı verirler, siz ofisi açarsınız, iş yaparsınız ya da yapmazsınız yerinize başkasını verirler. Biz ilk defa ofislere giderek eğitim vermeye başladık. Tam zamanlı eğitmenlerimiz ofisinize geliyor ve danışmanlarınıza ofisinizde eğitim verebiliyor. Vaktinizi, paranızı, iş planınızı nasıl yönetmelisiniz gibi. En önemli ayrışma aslında bu. Verdiğiniz hizmette ayrışabilmek.

Farklı sektörden gelenlerin bu işte tutunabilme süresi nedir?
İlk 6 ay kritik. O yüzden ilk 6 ayda çok ciddi desteklenmeleri gerekli. Hem yönetim danışmanlığı, hem moral olarak... Bu işe giren kişinin ilk 6 ay nefesini tutabilmesi gerekiyor. Birinci aydan 'iş yapar bu işi kurtarırım' diyenlerin bu işe girmemesi lazım. Çünkü bir markayı kabul ettirmek bir günde olmuyor.

'En büyük sorun yasal düzenleme'
Bazı düzenlemelere rağmen, hala işi emlak olmayanların yan iş olarak kiralama ve satış yaptığını görüyoruz. Sektörün en büyük sıkıntısı bu herhalde?
Sektörün en büyük problemi bir yasası ve düzenlemesi olmaması. Ticaret odasında meslek komitesinde başkan yardımcılığı yaptım. O dönem biz emlak komisyonculuğu yasa tasarısının hazırlığını yaptık. Tüm sektörle esnafla odalarla hazırlığını yaptık ama hayata geçmedi.

Neden hayata geçemiyor? Kayıtdışı sektörünün kulis gücü sizden daha mı fazla?
Küçümsenmeyecek kadar çok insan bu işten ekmek yiyor. Belki 100 binlerce kişiden bahsediyoruz. Emekli, ev kadını, vs. Hatta emlakçilik şöyle görünüyor işsizlerin mesleği. Hiçbir şey yapamamış gitmiş emlakçı olmuş. Halbuki yurtdışında böyle değil. İyi para getirir. Yurt dışında bunu icra ederken bunun bir mesleki yeterliliği, sınavı, lisansı pratiği var. Bütün bunlar gerekli. Yani siz bugün, 'ben gazeteciliği yapmayacağım artık, canıma tak etti' dediğiniz anda bugün bir kartvizit bastırmanızla bu işe girdiniz demektir. Satıcıyı da alıcıyı da buldunuz, hemen tapuya gittiniz, komisyonunuzu da aldınız. Vergi de ödemediniz. Halbuki sattığınız yerin üzerinde belki bir tahkikat, bir ipotek var. Belki ruhsatsız. Yani hiçbir sorumluluk almıyorsunuz, iş olsun diye yalan da söylüyorlar. Alan kişi sonra zor durumda kalıyor, davalar açılıyor.

Senelik komisyon hacmi 4-5 milyar dolar
Bu iş yurtdışında para kazandırıyor dediniz. Türkiye'de yeterince kazandırmıyor mu?
Türkiye'de sahibinden satış yüzde 70 halen. Bizler gibi markalı aracıların payı yüzde 5'i geçmiyor. Senelik tahmini komisyon hacmi Türkiye'de 4-5 milyar dolar. Ama insanlar kendileri sahibinden satılık ilanı veriyor. Neden? Bu iş profesyonel yapılmadığı için. Adam şunu düşünüyor, yalan dolan yok, kendim satarım, komisyon da ödemem. Emlak almak isteyen de aracıya gitmek istemiyor.

Araba alımı konusundaki hassasiyetimiz emlakta yok. Bir yasa olmadığı için güven oluşmuyor. Ancak kazanç olarak çok büyük potansiyeli var. Düşünün ki bir ERA ofisi açmak 50-60 bin lira bütçeli bir iş, 300 bin liraya da çıkabilir, nerede açmak istediğinize de bağlı olarak. Düşünün 1 milyonluk bir yerin satışını aldınız. Yüzde 2 komisyon alsanız oradan, 20 bin lira kazanç. Demek ki aslında potansiyel olarak yılda 3 iş yapsanız böyle bütün döner sermayenizi karşılayabiliyorsunuz. Normalde hiçbir sektörde bu yok. Stok maliyeti yok, çok büyük bir yatırım gerektirmiyor ve dönüşüm çok daha hızlı oluyor.

Mesela kriz dönemlerinde 1 .el emlak dediğimiz inşaatçıların sattığı piyasa duruyor ya da yavaşlıyor. Ama bizim belli bölgelerde, mahallelerde olan ofislerimizde çok şaşırırsınız, kriz zamanı çok daha fazla işlem oluyor. Belli şeyler alım satımı çok hızlandırıyor. Mesela kriz bunlardan biri... Durgunluk, belirsizlik, seçim, hep durağanlık bizim için zor olan.

'Birçok proje satışta zorlanıyor'
Şu anda piyasanın durumu nedir?
Ben birçok projenin satışta zorlandığını görüyorum. Çok aynı segmentte yapılan projeler var. Özellikle yüksek gelir grubuna yönelik A segmentinde kümelenen bir stok var. Yüksek rakamlarla satılmaya çalışılan. Bunlar epeyce çoğaldı, burada durgunluk görüyorum. Belli segmentler de ise çok büyük boşluk var mesela orta gelir grubuna yönelik, onlar da azlık var. Onların artması lazım ama herkes lükse kaçıyor, o zaman da satmakta zorlanıyor. Birçok firmanın bizimle işbirliğine yanaştığı bir dönem. Normalde biliyorsunuz inşaatçılar emlakçıları çok devreye sokmak istemezler ama bu değişiyor. Şu anda Ağaoğlu ile bir anlaşma imzaladık. Çünkü bizim yurtdışı ağımız var. Almanya ,Hollanda, Fransa gibi ülkelerdeki satış ofisleri le işbirliği yaparak projeleri oralarda satmaya çalışıyoruz. Şu anda 3 projeyle görüşüyoruz. Artık ilk defa onlardan geliyor bu görüşme talepleri.

Piyasada projelerde yanlış fiyatlandırma görüyor musunuz?
Sektörün en önemli eksiği güven. Alıcı ve satıcı tarafı var. O nedenle adil olmak lazım. Doğru değerleme o nedenle işin kalbi. Bu nedenle firmalarla ortaklaşa değerleme de yapabiliyoruz. Buna çok önem veriyoruz. O satıcıyla alıcıyı buluşturmada çok önemli bir konu. Biz bir değerleme yaptığımızda satıcının istediği rakam bizim yapacağımızın değerlemenin çok üstündeyse ve satış imkanı görmüyorsak o projeyi almıyoruz.

'İkinci el satış oranı artmalı'
Size göre asıl potansiyel birinci el piyasada mı?
İkinci el her sene büyüyor. Bizim hoşumuza giden istatistikler var. Satışın artması, ikinci elde oranın artması... Pasta büyüyor ve yabancıya satışlar artıyor. ERA'nın bir Avrupa raporu var. Rapora göre Türkiye'deki canlılık orada yok. Orada senelerdir küçülen bir ekonomi varken, Türkiye sürekli büyüyor Pazar olarak, ciro olarak. Bizde çok ciddi genç nüfus var. Mesela Türkiye'de 1,3 milyon satış oldu dediğim zaman Avrupalılar ayağa kalktı. Almanya'da yıllık satış 600-700 bini geçmez. Fransa'da da öyle... Türkiye'deki konut satışı Almanya artı Fransa kadardır. Koskoca bir Lüksemburg, Portekiz istanbul'dan daha küçük konut satış hacmine sahip.

Selma Şenol/İndergi Dergisi